เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่เกินจริงนัก หลังจากช่วงเวลาแห่งความคาดหวังว่าตลาดจะ “Take off” อย่างเต็มรูปแบบต่อจากปี 2565 สถานการณ์ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพสะท้อนของภาวะชะลอตัวที่ฝังรากลึกตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดั่งใจหมาย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมติดลบไม่ใช่เรื่องเล่นๆ
จากการตรวจสอบตัวเลขผลประกอบการพบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจน เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่หดตัวลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ความน่าสนใจอยู่ที่ “ยักษ์ใหญ่” หลายรายก็หนีไม่พ้นวิกฤตรายได้รวมลดลง เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-18%), ศุภาลัย (-10%) และพฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจซบเซาและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เลือกแม้แต่เจ้าตลาด
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวที่สูสี
แม้บรรยากาศโดยรวมจะเงียบเหงา แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดยังคงมีการแข่งขันที่ดุเดือด โดย แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ตามด้วย ศุภาลัย (SPALI) 31,818 ล้านบาท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 26,132 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดกึ๋น “การขายจริง” มากกว่า “รายได้รวม”
ในเชิงกลยุทธ์ ผมมักย้ำเสมอว่ารายได้รวมอาจมีความเบี่ยงเบนจากรายได้ทางอื่น (Other Income) แต่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือกระจกสะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของการพัฒนาโครงการ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงเบอร์ 1 อย่าง AP ที่รายได้จากการขายลดลง -2% และ LH ที่ลดลงถึง -38% อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นผู้นำด้านการขายด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ตามด้วย ศุภาลัย 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าจับตามองอย่างมากคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกตลาดอสังหาฯ อย่างเต็มสูบ โดยทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตพุ่งกระฉูดถึง 103% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าการขยายพอร์ตอสังหาฯ เพื่อขายของยักษ์ใหญ่รีเทลรายนี้กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรอย่างเป็นรูปธรรม
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรคือคำตอบสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน
ในมุมของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีส่วนนี้ อันดับอาจเปลี่ยนแปลงได้ โดย ศุภาลัย (SPALI) ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และ แสนสิริ ที่สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
สถานการณ์ปี 2566 จนถึงก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตอกย้ำว่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ ไทยไม่ได้วัดกันที่ “ปริมาณโครงการ” อีกต่อไป แต่คือ “ประสิทธิภาพการบริหารจัดการ” (Efficiency) และ “ความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด” (Cash Flow) นักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ทั้งฐานะทางการเงินของบริษัทและทำเลที่มีศักยภาพสูง เพราะในภาวะตลาดเช่นนี้ ความเสี่ยงจากโครงการที่ขายไม่ออกหรือการก่อสร้างที่ล่าช้าจะถูกคัดกรองด้วยกลไกตลาดโดยธรรมชาติ
การลงทุนในอสังหาฯ ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยในระยะยาว แต่ต้องอาศัย “ความเชี่ยวชาญ” และ “ข้อมูล” ในการตัดสินใจมากกว่าที่เคย หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้อง หรือต้องการอัปเดตสถานการณ์ตลาดรายไตรมาสเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้แม่นยำยิ่งขึ้น อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมช่วยคุณไขทุกข้อสงสัยในตลาดอสังหาฯ วันนี้
