เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จ 41 บิ๊กอสังหาฯ ในมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
ตลอดทศวรรษที่ผ่านมาในการคลุกคลีกับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมามากมาย แต่ต้องยอมรับว่าปี 2566 คือบททดสอบที่สาหัสที่สุดปีหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการในไทย จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่ม “Take off” อย่างเต็มสูบต่อยอดจากปี 2565 แต่ความหวังนั้นกลับเลือนหายไปเมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องจนจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคักที่สุด
วันนี้ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อร่วมถอดรหัสว่าในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ใครกันที่ยังสามารถยืนหยัดและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงต้านที่ยากจะต้านทาน
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกพบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์สร้างรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมถดถอยลง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญภาวะติดลบกว่า -28% เช่นเดียวกับไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ -26% และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ -22% สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier 1 อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะงักงันอย่างชัดเจน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ครองส่วนแบ่งรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเรามองข้ามรายได้อื่นๆ ที่มาจากการลงทุนหรือธุรกิจเสริม แล้วโฟกัสเฉพาะรายได้หลักจาก “ยอดโอน” หรือรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้น 41 บริษัทนี้ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญ
เหตุผลที่เป็นเช่นนั้นเพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารพาณิชย์สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งถือเป็น High-CPC Keyword ที่นักลงทุนและผู้ประกอบการควรรู้ทันเพื่อวางแผนกลยุทธ์การขาย
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาครองเบอร์ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา ด้วยการขยายพอร์ตโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ส่งผลให้มีรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อน ถือเป็นการปรับตัวที่ประสบความสำเร็จในยุคที่ผู้บริโภคต้องการแบรนด์ที่เชื่อถือได้และมี Ecosystem ที่แข็งแกร่ง
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรสุทธิคือบทสรุปสุดท้ายที่บอกเราว่าธุรกิจใดจัดการต้นทุนและบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีที่สุด ปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทำกำไรได้เพียง 44,165 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง บางแห่งประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากการจัดการสินทรัพย์โรงแรมเข้าสู่กองทุน REIT ซึ่งเป็นกลยุทธ์การเงินระดับสูงที่ช่วยพยุงฐานะการเงินได้ดี ในขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42% สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ตลาดปัจจุบัน
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567-2568
ข้อมูลทั้งหมดจาก 41 บริษัทสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ไม่ได้วัดกันที่ใคร “ขายได้มากที่สุด” เพียงอย่างเดียว แต่ตัดสินกันที่ใคร “ปรับตัวไวที่สุด” และ “บริหารสภาพคล่องได้ดีที่สุด” โดยเฉพาะในสภาวะที่เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนกลยุทธ์การขายในปี 2567 ความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คืออาวุธสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำท่ามกลางความผันผวน หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะโครงการ หรือมองหาแนวโน้มโอกาสในการทำกำไรผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนให้สอดรับกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้? ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาและอัปเดตข้อมูลเจาะลึกที่ไม่มีใครบอกคุณ!
