เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางปี 2568
หากจะกล่าวถึงภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา คงไม่มีคำนิยามใดเหมาะสมไปกว่าคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย” ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผมอยู่ในแวดวงวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ผมไม่เคยเห็นสภาวะที่ตลาดถูกกดดันจากปัจจัยรอบด้านเท่านี้มาก่อน ทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และการชะลอตัวของกำลังซื้อในทุกระดับราคา การคาดการณ์ที่ว่าตลาดจะทะยานต่อจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาพการหดตัวที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ จนล่วงเข้าสู่ปี 2568 สถานการณ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเป็นสนามทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาฯ กับตัวเลขที่น่าตกใจ
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 แตะระดับ 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง กลยุทธ์การขายแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่า กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ของค่ายใหญ่ต้องปรับจูนให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่ที่เน้นความคุ้มค่ามากกว่าแบรนด์เนมเพียงอย่างเดียว
ศึกชิงแชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์ท่ามกลางกระแสลมทวน
เมื่อมองถึง 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความสำเร็จในด้านการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่ตรงใจตลาดในเวลานั้น โดยเฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เราต้องแยกแยะระหว่าง “รายได้รวม” กับ “รายได้จากการขาย” เพราะบริษัทอสังหาฯ ยุคใหม่มักมีรายได้จากหลายช่องทาง เช่น รายได้จากค่าเช่า หรือธุรกิจโรงแรมเข้ามาช่วยพยุงตัวเลข หากวัดกันที่เนื้อในของการขายอสังหาริมทรัพย์จริงๆ สถานการณ์กลับเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยกลุ่มที่ทำรายได้จากการขายลดลงมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ส่งผลให้ภาพรวมรายได้จากการขายหดตัวลงถึง -11%
กลยุทธ์ที่แตกต่าง: เมื่อ AP และ SC Asset ก้าวขึ้นสู่แถวหน้า
หากวัดกันที่ความเก่งในการ “ขาย” เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองใจผู้บริโภคด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท รักษาความเป็นผู้นำตลาดไว้อย่างเหนียวแน่น ในขณะที่ SC Asset กลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% ขึ้นมาแตะระดับ 23,370 ล้านบาท สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับ คุณภาพโครงการและการบริหารจัดการ มากกว่าการเร่งโอนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว
อีกหนึ่งความสำเร็จที่ต้องบันทึกไว้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% ถือเป็น Case Study ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงใน อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
บทสรุปที่กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้ที่มากไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จเสมอไป “กำไรสุทธิ” ต่างหากคือตัวบอกสุขภาพขององค์กร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% และมีหลายบริษัทที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษารากฐานความเป็นเจ้าตลาดไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพีจะมีตัวเลขกำไรที่โดดเด่นไม่แพ้กัน ในขณะที่แสนสิริสามารถสร้างกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งตอกย้ำว่าประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน (Cost Optimization) คือหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
บทเรียนสำหรับอนาคต
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ได้อยู่ในสภาวะที่ง่ายอีกต่อไป การเลือกซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องของการเก็งกำไรในระยะสั้นอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของการเลือกทรัพย์สินที่มี “มูลค่าที่แท้จริง” (Intrinsic Value)
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนตัดสินใจในตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง สิ่งสำคัญที่สุดในวันนี้คือการวิเคราะห์ข้อมูลความแข็งแกร่งของบริษัทผู้พัฒนาโครงการประกอบกับการเลือกทำเลศักยภาพที่ยังมี Demand จริงรองรับ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมเพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมั่นคงในปี 2568 อย่ารอช้าที่จะติดต่อขอรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้ทุกก้าวของการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในอนาคตครับ
