เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนจากผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน ปี 2566 สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในยุคท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดที่เปรียบเสมือนดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจประเทศมาโดยตลอด หากย้อนกลับไปมองปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “หนักหน่วง” สำหรับผู้พัฒนาโครงการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ฝังตัวยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ควรจะเป็นช่วง “กอบโกย” ของผู้ประกอบการ แต่กลับเงียบเหงาเกินคาดหมาย
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่า ในช่วงเวลาที่พายุเศรษฐกิจถาโถม ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างมั่นคง และกลยุทธ์ใดที่กลายเป็นอาวุธสำคัญในสมรภูมินี้
บทสรุปรายได้รวม: สัญญาณเตือนภัยจากตลาดอสังหาฯ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่เราศึกษาทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งดูเหมือนตัวเลขจะไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ LPN, Eastern Star, Country Group รวมถึง Raimon Land, Lalin Property และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการระบายสต็อกและการชะลอตัวของกำลังซื้อในเซกเมนต์ที่แตกต่างกันออกไป แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นเจ้าตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังเลี่ยงไม่พ้นสภาวะรายได้ติดลบ 18% เช่นเดียวกับ AP (Thailand), Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ต่างต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะตลาดที่หดตัวนี้
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม
ในบรรดาท็อปเทนบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด “แสนสิริ” ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท โดยมี Supalai และ Land and Houses รั้งอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ การจัดอันดับนี้เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง แต่หากเราโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาฯ ภาพรวมจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อวัดกันที่เนื้อในอย่างรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือข้อมูลสำคัญที่สะท้อนว่าการเน้น “กลยุทธ์การขาย” ในสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารเป็นเรื่องยากเพียงใด
ในกลุ่มนี้ AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่ต้องขอชื่นชมคือ SC Asset ที่มีการเติบโตด้านรายได้จากการขายถึง 13% และปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ “Central Pattana” ที่เร่งเครื่องพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนสร้างการเติบโตได้สูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา ถือเป็นสัญญาณว่าผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดรีเทลกำลังเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งในสมรภูมิที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด
กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดสุดท้ายที่คัดกรองว่า ใครคือผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงเผชิญกับตัวเลขติดลบต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land and Houses แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงครองแชมป์ทำกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ผ่านการขายโรงแรมเข้ากองทุน ขณะที่ Supalai และ AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรที่สูสีกันมาก สำหรับแสนสิริเองก็สร้างความประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ในขณะที่ SC Asset และ Quality Houses ยังคงรักษาฐานกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 จะเป็นอย่างไร?
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษที่ผมคลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย (Year of Resilience) ผู้ประกอบการที่เน้นเพียงการระบายสต็อกจะไม่ใช่ผู้ชนะ แต่ผู้ที่สามารถบริหาร “สภาพคล่อง” ปรับเปลี่ยนพอร์ตโครงการให้ตรงกับความต้องการของกลุ่ม Real Demand ที่แท้จริง และนำเทคโนโลยีเข้ามาบริหารต้นทุน จะเป็นผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลานี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ ความรอบคอบคือสิ่งสำคัญที่สุด การวิเคราะห์ผลประกอบการย้อนหลังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นแผนที่นำทางที่จะบอกคุณว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่มีความมั่นคงและมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพในระยะยาว
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนระยะยาวหรือการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราช่วยวางแผนและนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและปลอดภัยที่สุดในวันนี้
