เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2567-2568
ปี 2566 นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้เราจะคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิด-19 จะช่วยผลักดันให้ตลาดเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวเชิงโครงสร้าง แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์เผชิญกับอุปสรรคสำคัญตลอดทั้งปี
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามกลไกตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 ราย เพื่อประเมินขีดความสามารถในการแข่งขันและ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนเพียงรายได้รวม แต่ยังรวมถึงความสามารถในการทำกำไรภายใต้สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน
ภาพรวมรายได้: บททดสอบความแกร่งของยักษ์ใหญ่
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่รุนแรง แต่หากเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทที่พึ่งพาโครงการระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อธนาคารมากที่สุด นอกจากนี้ แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงการปรับตัวของดีมานด์ในตลาดระดับบน
จัดอันดับแชมป์รายได้รวมปี 2566
หากพิจารณาเฉพาะบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นตัวอย่างของความสำเร็จในการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่หลากหลาย ในขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับที่เหลือใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การจะวัดความสำเร็จที่แท้จริง ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เป็นหลัก เพราะนี่คือตัวชี้วัดศักยภาพในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของตลาดอย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าตารางอันดับก็เปลี่ยนไป ข้อมูลระบุว่ารายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายถดถอย
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท สะท้อนถึงกลยุทธ์การกระจายโครงการที่แม่นยำ โดยมีแสนสิริตามมาที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 30,836 ล้านบาทที่ยังคงความมั่นคงไว้ได้
สิ่งที่น่าจับตามองคือการก้าวเข้ามาของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ซึ่งทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% แสดงให้เห็นว่าโมเดลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed-use ที่มีที่อยู่อาศัยร่วมกับศูนย์การค้าเริ่มส่งผลชัดเจนและเป็นทิศทางที่น่าสนใจสำหรับปี 2568
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ทำกำไรได้คุ้มค่าที่สุด?
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือบรรทัดฐานสำคัญของความยั่งยืน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่อง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT ซึ่งหากตัดรายการนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านประสิทธิภาพการทำกำไรที่แท้จริง สำหรับแสนสิริเองก็น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่ปรับตัวรับมือวิกฤตเศรษฐกิจได้ดีเยี่ยมที่สุดบริษัทหนึ่งในตลาด
บทสรุปและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่าน (Transition Period) ที่ผู้ประกอบการต้องเน้นการบริหารกระแสเงินสดและลดการพึ่งพาสินเชื่อระยะสั้น รวมถึงการปรับพอร์ตสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand)
ปี 2567 เป็นปีแห่งการคัดกรอง บริษัทที่ไม่มีความพร้อมทางการเงินหรือพอร์ตสินค้าที่ไม่ตอบโจทย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้น ในขณะที่บริษัทใหญ่ที่มีฐานทุนแกร่งจะเริ่มใช้โอกาสนี้ในการทำตลาดเชิงรุก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคนี้จึงต้องการการวิเคราะห์ข้อมูลที่ลึกซึ้งกว่าเดิม
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดเป็นอุปสรรคต่อความมั่งคั่งของท่าน ติดต่อปรึกษาเราเพื่อรับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำและตอบโจทย์อนาคตได้ทันทีวันนี้ครับ
