เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทเรียนฝ่ามรสุมเศรษฐกิจ 2025
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามฝ่ากระแสลมมรสุม ปี 2566 ไม่เพียงแต่เป็นปีที่น่าผิดหวัง แต่มันคือเครื่องพิสูจน์ความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การบริหารจัดการ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะพาตลาดให้ “Take off” ได้สำเร็จ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการดังกล่าวลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วง High Season แต่กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ที่ผ่านมายังคงเป็นโจทย์หินสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อถอดรหัสความสำเร็จและวิเคราะห์ถึง “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาวะที่ตลาดหดตัวเช่นนี้
เมื่อตัวเลขรายได้รวมสะท้อนความจริง
จากการเก็บข้อมูล 41 บริษัทจดทะเบียนในปี 2566 พบว่ารายได้รวมทำได้ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการปรับตัวลดลงราว -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท ซึ่งพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัทมียอดรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ประกอบไปด้วยชื่อที่คุ้นหูในตลาด เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ร่วงลงไปถึง -28% รวมถึงไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ที่น่าจับตาคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนว่าวิกฤตครั้งนี้กระจายตัวในทุกเซกเมนต์
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ความท้าทายยังคงอยู่
ในบรรดา Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 31,818 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มนี้สะท้อนถึงการรุกตลาดในเชิงกลยุทธ์ที่เข้มข้น เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดในภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอลงจากปัจจัยดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือน
ยกระดับการวัดผล: “รายได้จากการขาย” คือตัวตัดสินที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการวัดความสำเร็จที่เที่ยงธรรมที่สุดไม่ใช่ “รายได้รวม” ที่อาจรวมรายได้จากธุรกิจอื่น แต่คือ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลระบุว่ารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือติดลบ -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ที่น่าสนใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายดิ่งลง โดยเฉพาะไรมอน แลนด์ที่ลดลงถึง -78% และแม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังติดลบในส่วนนี้ไป -2% เช่นกัน
ตารางจัดอันดับรายได้จากการขาย 5 อันดับแรก:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ทวงบัลลังก์เจ้าแห่งยอดขาย)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาฐานที่มั่นได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ในขณะที่บริษัทอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา กลับสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ซึ่งเป็นกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่ชาญฉลาดในยุคที่ตลาด ลงทุนอสังหาฯ มีความผันผวนสูง
บทสรุปที่บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ฝีมือ
แม้จะขายได้มาก แต่หากบริหารต้นทุนไม่ได้ กำไรย่อมหายไป ผลกำไรสุทธิรวม 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งหลายแห่งขาดทุนต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษในการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ อันดับจะเปลี่ยนไปทันที โดยศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเบียดแทนที่อย่างดุเดือด
วิเคราะห์ทิศทางและคำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ
ความสำเร็จในปี 2566 และบทเรียนที่ผ่านมา สอนให้เรารู้ว่า การมี กระแสเงินสด (Cash Flow) ที่แข็งแกร่ง และการบริหารพอร์ตโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของ ตลาดบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม เป็นปัจจัยชี้ขาด การปรับตัวสู่เทคโนโลยีการก่อสร้างเพื่อลดต้นทุน และการทำโครงการให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมตามเทรนด์ ESG ไม่ใช่แค่กระแส แต่คือความจำเป็นในการอยู่รอดสำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ การเลือกบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ที่ดี คือหัวใจสำคัญของการลงทุนในยุคที่มีความเสี่ยงสูงเช่นนี้
คุณมีความคิดเห็นอย่างไรต่อแนวโน้มอสังหาฯ ในปีถัดไป หรือต้องการเจาะลึกรายละเอียดกลยุทธ์ของบริษัทใดเป็นพิเศษเพื่อวางแผนการลงทุนให้ได้กำไรสูงสุด? สามารถติดต่อเราเพื่อขอรับรายงานวิเคราะห์ตลาดแบบเจาะลึกและคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ที่แม่นยำที่สุดได้ทันทีครับ
