เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าเป็นหนึ่งในหมุดหมายที่ “ท้าทายที่สุด” สำหรับผู้ประกอบการไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมช่วงปี 2565 แต่ความจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และแผ่วลงอย่างต่อเนื่องจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วง High Season กลับไม่สามารถดึงกำลังซื้อกลับมาได้ตามเป้า
ด้วยเหตุนี้ ผมจึงได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างกำไรได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมรอบด้าน
ข้อมูลสะท้อนความจริงอันน่ากังวลว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่ตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงหากมองภาพรวม สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตาคือผู้ประกอบการที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ติดลบไปเกือบ 28% เช่นเดียวกับไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่เผชิญแรงกดดันหนักไม่แพ้กัน แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังมีรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับปัจจัยลบด้านกำลังซื้อที่เข้มข้น
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อพิจารณาที่ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด โดยตามมาด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดความสามารถที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก เราต้องโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าได้แม่นยำกว่ารายได้เบ็ดเตล็ดอื่น ๆ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP Thailand ครองเจ้าสนาม
ในมิตินี้ ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือลดลง -11% จากปีก่อน และน่าสนใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าปี 2566 คือปีที่ยากลำบากสำหรับยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองอันดับ 1 ด้วยความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตต่อเนื่อง 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตเด่นถึง 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าชื่นชมคือกรณีของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่ปรับตัวจากผู้บริหารศูนย์การค้าสู่การเป็นดีเวลลอปเปอร์เต็มตัว โดยทำรายได้จากการขายพุ่งถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ถือเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
บทสรุปแห่งกำไร: ใครคือกำไรที่แท้จริง?
บรรทัดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสมต่อเนื่อง นี่เป็นเครื่องยืนยันว่าการขายดีไม่ได้การันตีว่าจะมีกำไรสูงเสมอไป
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการบริหารพอร์ตสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) คงจะเป็นผู้นำแทนที่ ในขณะที่แสนสิริทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% นับเป็นตัวเลขที่โดดเด่นมากในสภาวะตลาดเช่นนี้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับปี 2567 และอนาคต
ในฐานะที่ผมติดตามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว (Adaptive Year) ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและสต็อกสินค้าอย่างรัดกุม ธุรกิจที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีความต้องการจริง (Real Demand) และมีกลยุทธ์การตลาดที่เจาะจงกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นกลุ่มที่มีโอกาสรอดและรุ่งในระยะยาว
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง การเลือกตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้จึงไม่ใช่เรื่องเล่นๆ สำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค หากคุณกำลังมองหาแนวทางการวิเคราะห์เชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำ เพื่อก้าวข้ามความเสี่ยงและค้นหาโอกาสทำกำไรในตลาดที่มีความท้าทายนี้ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อปรึกษาและรับคำแนะนำระดับมืออาชีพได้ตั้งแต่วันนี้ครับ!
