เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย คงจะเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นช่วงเวลาที่ “ท้าทาย” อย่างยิ่ง หลังจากที่คาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงส่งในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่สภาวะซบเซาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี แม้ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นไฮซีซั่นของการทำยอดขาย จะไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้มากนัก ส่งผลให้ภาพรวมตลอดทั้งปีกลายเป็นความกดดันที่ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างยาวนาน ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและค้นหาว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ได้สำเร็จ
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันจากสภาพเศรษฐกิจ
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 บริษัทกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบสัญญาณที่น่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญกับสถานการณ์รายได้ลดลงราว -28% รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญว่า ปี 2566 ไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับใครเลย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (39,082 ล้านบาท – เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (38,399 ล้านบาท)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจ
หากเราต้องการวัด “เนื้อใน” ของความสามารถในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย รายได้จากการขายถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนความเป็นจริงได้ดีที่สุด โดยตัดรายได้อื่นที่อาจเป็นรายได้พิเศษออกไป ในส่วนนี้ 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงไปถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับยอดขายที่ถดถอย
การที่บริษัทขนาดใหญ่ระดับแถวหน้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมียอดขายติดลบในสัดส่วนที่สูง ถือเป็นเรื่องที่น่าตกใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่งเบอร์ 1 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังได้รับผลกระทบด้วยยอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอุปสงค์ (Demand) ในตลาดที่อยู่อาศัยนั้นมีความเปราะบางอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม ยังมี “ดาวเด่น” ที่สร้างเซอร์ไพรส์ เช่น เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเร่งเครื่องพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีที่ผ่านมา เป็นการยืนยันว่าการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ในมุมมองของนักลงทุน ผลกำไรสุทธิคือบทพิสูจน์สุดท้าย ในปี 2566 บริษัทกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 รายมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางรายประสบปัญหาต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนโตนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ อันดับหนึ่งอาจเปลี่ยนมือไปเป็นของศุภาลัยหรือเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นและสูสีกันมาก
ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
เมื่อพิจารณาจากข้อมูลรอบปีที่ผ่านมา เราสามารถสรุปได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะที่ต้องการการปรับตัวอย่างรุนแรง ปี 2567 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการที่ขาดสายป่านที่ยาวพอ หรือขาดความยืดหยุ่นในการปรับรูปแบบสินค้าให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
หัวใจสำคัญของการอยู่รอดในปีนี้ ไม่ใช่แค่การเร่งเปิดโครงการใหม่ แต่เป็นการเน้นบริหารจัดการสภาพคล่องและการคัดเลือกทำเลที่ยังมีดีมานด์ที่แท้จริง (Real Demand) รองรับ สำหรับใครที่ต้องการวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกเพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนหรือต้องการปรึกษาทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับทุกความผันผวนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 นี้!
