เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 ยักษ์ใหญ่ปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แต่เมื่อเข้าสู่ปีแห่งความท้าทายจริง ทุกอย่างกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนช่วงเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เปรียบเสมือน “ไฮซีซัน” ของธุรกิจก็กลับเงียบเหงากว่าที่ควรจะเป็น ทำให้ปี 2566 กลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานับทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อทำการวิเคราะห์ สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างรอบด้าน เพื่อดูว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมธุรกิจ: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบทั้งหมด
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่เลวร้ายนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้รวมถดถอย
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับแรงต้านจากปัจจัยลบภายนอก โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึงไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้ โดยรายได้รวมปรับตัวลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมานั้นตึงตัวอย่างหนัก
ใครคือแชมป์ด้านรายได้รวม?
ในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้สูงสุด แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลขรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม เราต้องไม่ลืมว่า “รายได้รวม” นั้นอาจรวมถึงธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยโดยตรง ดังนั้นการวัดความสำเร็จที่แท้จริงต้องมองที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของผู้นำตลาดเปลี่ยนไปทันที โดยภาพรวม 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ของกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างรุนแรง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับคืนมาด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือ เอสซี แอสเสท ที่มีอัตราเติบโตโดดเด่นถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนาถือเป็นดาวรุ่งที่น่าสนใจด้วยตัวเลขเติบโตในส่วนของการขายที่พุ่งสูงถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการแนวราบที่พัฒนาขึ้นมา
กำไรสุทธิ: บทสรุปของนักบริหาร
ในโลกธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้แข่งกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่แข่งกันที่ “กำไรสุทธิ” และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนสุทธิ
หากพูดถึงกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 1 ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนเข้ามาช่วยก็ตาม หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน ในขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% นับเป็นปีที่บริษัทมีความแข็งแกร่งในการทำกำไรอย่างชัดเจน
การวางกลยุทธ์เพื่อรับมือในอนาคต
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการนี้ ผมสรุปได้ว่าปัจจัยที่ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังยืนหยัดอยู่ได้ในปี 2567 ไม่ใช่แค่การเร่งระบายสต็อก แต่คือ:
การบริหารกระแสเงินสด: ในภาวะที่ตลาดผันผวน การมีเงินสดหมุนเวียน (Cash Flow) คือหัวใจสำคัญ
การเลือกกลุ่มลูกค้า: โครงการระดับ Luxury หรือ Super Luxury ยังมีดีมานด์และกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดแมส
การปรับตัวสู่เทคโนโลยี: การนำ AI และ Data Analytics มาใช้ในการพยากรณ์ความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละทำเล จะช่วยลดความเสี่ยงจากการสร้างสินค้าที่ไม่ตรงโจทย์
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย บริษัทที่เน้นความมั่นคงมากกว่าการขยายตัวที่ไร้ทิศทางจะเป็นผู้ที่เหลือรอดในตอนจบ การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังช่วยให้เราเห็นจุดบอดและวางแผนรับมือกับอนาคตได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนหรือต้องการวิเคราะห์ความเสี่ยงในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเตรียมรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจในปีหน้า ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์การเติบโตที่ยั่งยืนตั้งแต่วันนี้ครับ
