เจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคงเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นปีที่ท้าทายที่สุดปีหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลังจากที่ปี 2565 เราได้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญและคาดหวังว่าโมเมนตัมดังกล่าวจะส่งต่อมาถึงปีถัดไป แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกันโดยสิ้นเชิง ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภคจนถึงช่วงปลายปี 2566 แม้แต่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่นของการขายก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์ให้กลับมาโดดเด่นได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมลูกนี้ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น และอะไรคือปัจจัยที่ขับเคลื่อนความสำเร็จที่แท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเผชิญกับแรงต้าน
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวมมา ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ความน่าสนใจไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่การกระจายตัวของรายได้ เพราะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ รวมถึงเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารพอร์ตโฟลิโอในช่วงที่เศรษฐกิจเปราะบางมีความสำคัญเพียงใด แม้แต่ผู้เล่นเบอร์ต้นๆ อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังมีรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าแม้องค์กรขนาดใหญ่ที่มี การลงทุนอสังหาฯ แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถเลี่ยงแรงเหวี่ยงจากภาวะตลาดที่หดตัวได้
ผู้นำในสมรภูมิรายได้: แสนสิริทุบสถิติครองแชมป์
หากจัดลำดับตามรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) ในปี 2566 อันดับที่ 1 ตกเป็นของ “แสนสิริ” ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำรายได้รวมไปที่ 38,399 ล้านบาท ในขณะที่อันดับ 3, 4 และ 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจยังไม่ใช่ดัชนีชี้วัดที่สะท้อนถึงการเติบโตของธุรกิจหลักเพียงอย่างเดียว เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจต่อเนื่องหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REITs เข้ามาเสริม หากเราโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของกำไรธุรกิจ
เมื่อแยกเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลชี้ชัดว่า 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้ในส่วนนี้ลดลง โดยมีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ จุดที่น่าจับตามองคือเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มรุกคืบตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เป็นสัญญาณว่าผู้พัฒนา โครงการมิกซ์ยูส กำลังเปลี่ยนผ่านกลยุทธ์มาเน้นยอดขายโครงการมากขึ้น
ใครคือผู้ชนะตัวจริง? เมื่อกำไรคือบรรทัดสุดท้าย
การบริหาร อสังหาริมทรัพย์ ให้เติบโตในสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยผันผวนและหนี้ครัวเรือนสูงไม่ใช่เรื่องง่าย กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนยังคงเป็นเครื่องมือสร้างกำไรที่ทรงพลัง
ในขณะที่ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นตัวเต็งที่ทำผลกำไรได้โดดเด่นไม่แพ้กัน ส่วนแสนสิริแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรแบบก้าวกระโดดถึง 42% สิ่งนี้สะท้อนว่าในยุคที่ การบริหารจัดการต้นทุนอสังหาฯ มีผลอย่างยิ่งต่อ Bottom line บริษัทที่ปรับตัวเข้าสู่เซกเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อและสามารถควบคุมต้นทุนก่อสร้างได้ จะเป็นผู้ที่อยู่รอดในตลาดนี้
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับอนาคต (2567 และปีต่อๆ ไป)
ภาพรวมในปี 2566 เป็นเครื่องพิสูจน์แล้วว่า การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ “ยอดขาย” เพียงอย่างเดียว แต่คือการรักษาความสามารถในการทำกำไร (Profitability) และการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้มั่นคง สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาฯ ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการเลือกเฟ้น (Selective) โดยบริษัทที่มีพอร์ตโฟลิโอโครงการแนวราบในเซกเมนต์ที่แข็งแกร่ง หรือโครงการในทำเลศักยภาพที่ยังมีความต้องการจริง (Real Demand) จะเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมั่นคงท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ อย่าลืมติดตามข้อมูลเชิงลึกและเทรนด์ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ จากผู้เชี่ยวชาญอย่างใกล้ชิด เพื่อไม่ให้พลาดทุกจังหวะสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
ต้องการอัปเดตข้อมูลกลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ ให้ทันต่อปี 2567 หรือไม่? ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเจาะลึกรายโครงการและวิเคราะห์ทิศทางตลาดอสังหาฯ ที่แม่นยำที่สุดวันนี้!
