เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2567-2568
ปี 2566 นับเป็นขวบปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ยังคงต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ จนภาพรวมการดำเนินงานในปี 2566 กลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของเหล่าผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่า 10 ปี ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวรับมือกับความผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตที่ไม่มีใครคาดคิด
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมลดลงแต่ความท้าทายเพิ่มขึ้น
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างมากในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% และที่น่าสนใจคือใน Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับอันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จด้วยกลยุทธ์การรุกตลาดอย่างหนัก แต่เมื่อเรามองลึกลงไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพของผู้นำตลาดกลับเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงแข็งแกร่งที่สุด
เมื่อตัดปัจจัยรายได้จากธุรกิจอื่นออกไป เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนบัลลังก์เจ้าแห่งยอดขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็ยังรักษาความสม่ำเสมอได้ดีเยี่ยม ขณะที่แสนสิริรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยตามมาที่ 30,836 ล้านบาท
อีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตามองใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการปูพรมโครงการที่อยู่อาศัย โดยมีรายได้จากการขายโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำให้เห็นว่าการมี Ecosystem ที่แข็งแกร่งช่วยลดความเสี่ยงในวันที่ตลาดอสังหาฯ หลักชะลอตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน
หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจไม่ใช่แค่ยอดขาย แต่คือบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ของงบการเงิน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องผลกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) ช่วยพยุงกำไรไว้ได้อย่างมหาศาล ตามมาด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ที่ขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือด
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่สามารถสร้างผลกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นผู้เล่นที่บริหารต้นทุนและจัดการพอร์ตโครงการได้มีประสิทธิภาพสูงสุดรายหนึ่งในปีที่ผ่านมา
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในปี 2567-2568
จากการสังเกตการณ์ตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ปี 2567 และต่อเนื่องถึงปี 2568 จะเป็นปีที่การคัดเลือกผู้เล่นตัวจริงชัดเจนขึ้น ปัจจัยลบด้านอัตราดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือนที่สูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จะทำให้บริษัทที่ไม่มีความพร้อมทางการเงินหรือขาดจุดเด่นในโครงการที่อยู่อาศัยต้องเหนื่อยหนัก
ผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดต้องเน้น 3 กลยุทธ์หลัก:
การบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management): การรักษาสภาพคล่องสำคัญกว่าการขยายตัวแบบไร้ทิศทาง
เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand): โครงการระดับราคาที่จับต้องได้และมีจุดขายที่แตกต่างจะยังไปได้ดีกว่าตลาด Luxury ที่เริ่มโอเวอร์ซัพพลาย
การนำเทคโนโลยีมาใช้ (PropTech): เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการขายและการบริหารโครงการให้ลดต้นทุนระยะยาว
ในฐานะนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้าน การพิจารณา “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทอสังหาฯ ก่อนการตัดสินใจจองซื้อถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในยุคปัจจุบัน หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการประเมินความเสี่ยงโครงการก่อนตัดสินใจซื้อให้คุ้มค่าที่สุด สามารถติดต่อขอคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาวได้ทันทีครับ
