เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และกลยุทธ์การอยู่รอดในยุคท้าทาย
หากจะนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับเหล่าผู้ประกอบการ หลังจากที่เคยคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งมาถึงปีถัดไป แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ค่อยๆ ชะลอตัวลง ทั้งจากปัจจัยกดดันก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ลากยาวต่อเนื่องจนเข้าสู่ช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นไฮซีซั่นของการทำยอดขาย ก็ยังไร้สัญญาณบวกที่ชัดเจน จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางแผนกลยุทธ์ในปี 2567 ที่ต้องเผชิญกับโจทย์ที่ซับซ้อนยิ่งกว่าเดิม
ในฐานะที่ติดตามความเคลื่อนไหวในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างกำไรได้ท่ามกลางกระแสลมแรง
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญหน้ากับความจริง
ในรอบปี 2566 ที่ผ่านมา 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกเข้าไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับรุนแรงกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งตัวเลขติดลบราว -28% รวมถึง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ที่น่าตกใจคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเมื่อดูรายชื่อ Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด จะพบว่ามีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ต่ำกว่าปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็น พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), ศุภาลัย (-10%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำ
สำหรับตำแหน่งบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย 31,818 ล้านบาท, อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง 26,132 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจยังไม่ใช่ภาพสะท้อนที่แม่นยำที่สุด เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาช่วยเสริม ดังนั้น การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จึงเป็นบทพิสูจน์ฝีมือที่แท้จริงของนักพัฒนาอสังหาฯ
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ติดลบไป -38% ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะยังครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แต่ก็ยังเผชิญกับสภาวะติดลบเล็กน้อยที่ -2%
ความโดดเด่นของดาวรุ่งพุ่งแรง
หนึ่งในผู้เล่นที่น่าจับตามองและต้องบันทึกไว้ในฐานะ “ผู้ท้าชิงที่น่ากลัว” คือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากวางรากฐานโครงการที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิต โดยทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นตัวอย่างของกลยุทธ์การสร้าง Ecosystem ที่แข็งแกร่ง
สงครามกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
หากมองที่บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ของผลประกอบการ 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมกว่า 12 แห่ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องเตือนใจผู้ลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาการลงทุนในอสังหาฯ ให้ต้องตรวจสอบงบการเงินอย่างละเอียด
ในแง่ของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ รวมอยู่ด้วย มิเช่นนั้นอันดับ 1 จะตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ตามด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากสถานการณ์ในปี 2566 จนถึงก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้องอาศัยความระมัดระวังเป็นพิเศษ ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและลดหนี้เสีย และในมุมของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องคัดกรอง “โครงการที่มีศักยภาพ” มากกว่าการดูชื่อแบรนด์เพียงอย่างเดียว
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยคุณภาพในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง อย่าปล่อยให้ความกังวลเป็นอุปสรรคในการเติบโตของพอร์ตลงทุนของคุณ หากคุณต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนหรือเลือกอสังหาฯ ที่มีความคุ้มค่าและให้ผลตอบแทนยั่งยืนในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อสอบถามทีมงาน Property Mentor เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์รายโครงการแบบเจาะลึกและคำแนะนำที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณได้ทันที!
