เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 บริษัทจดทะเบียนปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไทยถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่หลายฝ่ายคาดไม่ถึง แม้ช่วงรอยต่อจากปี 2565 จะมีสัญญาณบวกในเชิงโมเมนตัมที่ดูเหมือนธุรกิจกำลังจะเทคออฟอย่างเต็มตัว แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกันโดยสิ้นเชิง ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแตช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะนี้ยังคงกดดันต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่นของปี แต่กลับไร้เงาของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดนี้มากว่า 10 ปี ผมและทีมงานได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในเกมนี้ได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัวหนักเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับกลางและใหญ่ก็ยังไม่สามารถต้านทานปัจจัยลบภายนอกได้
ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP), ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ต่างก็ได้รับผลกระทบจาก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) ในปี 2566 10 อันดับแรกประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี ไทยแลนด์ (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แสนสิริกลายเป็นผู้ชนะในด้านนี้ด้วยการเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจท่ามกลางตลาดที่ซบเซา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความเก่ง
รายได้รวมมักรวมเอาธุรกิจอื่นเข้ามาด้วย ดังนั้นการดู รายได้จากการขาย (Core Revenue) จึงเป็นมาตรวัดความสามารถในการขายโครงการที่แม่นยำกว่า โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมียอดรวมรายได้จากการขายที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง -11%
ข้อมูลที่สะท้อนว่าปีที่ผ่านมาคือปีที่ “ขายยาก” คือมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายลดลง โดยเฉพาะไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ลดลง -38% อย่างไรก็ตาม เอพี ไทยแลนด์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านการขายด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อยก็ตาม
จุดที่โดดเด่นอย่างมากคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้ส่วนนี้เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้เล่นนอกวงการดั้งเดิมกำลังเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดอย่างดุเดือด
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรคือบทพิสูจน์สุดท้ายของประสิทธิภาพการบริหารงาน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นเจ้าตลาดในแง่กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากอง REIT ช่วยพยุงตัวเลขไว้ได้ หากตัดกำไรส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเบียดแย่งชิงอันดับ 1 แทน
แสนสิริ เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของความสำเร็จด้านการทำกำไรด้วยการเติบโตถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือภาพสะท้อนว่ากลยุทธ์การปรับตัวและการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการยังคงมีความสำคัญสูงสุดในยุคที่ ดอกเบี้ยอสังหาฯ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเป็นปัจจัยลบสำคัญ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: บทสรุปเพื่อการวางแผนปี 2567
ปี 2566 สอนให้รู้ว่า กลยุทธ์อสังหาฯ ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนสูง ต้องเน้นความยืดหยุ่น การบริหารต้นทุนที่เฉียบคม และการเลือกพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์ Demand ที่แท้จริง (Real Demand) มากกว่าการเน้นปริมาณเพียงอย่างเดียว
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาส การซื้อคอนโด หรือ บ้านเดี่ยว ในปี 2567 นี้ สภาวะตลาดที่แข่งขันกันรุนแรงถือเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน เนื่องจากผู้ประกอบการแต่ละรายต่างต้องอัดโปรโมชั่นและข้อเสนอทางการเงินที่คุ้มค่าที่สุดเพื่อแย่งชิงยอดขาย การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและมีผลประกอบการที่มั่นคงถือเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดในการลงทุนของคุณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทรัพย์สินในทำเลศักยภาพที่คุ้มค่าแก่การลงทุนในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์ตลาดแบบ Exclusive และคำแนะนำที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำยิ่งขึ้นในทุกก้าวของการลงทุนครับ!
