เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจปี 2566
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 คงต้องบอกว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริง หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งแรงเหวี่ยงให้ธุรกิจพุ่งทะยาน แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งตามปกติควรจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ วันนี้ผมขอนำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการรวบรวมตัวเลขงบการเงินของ 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่ายักษ์ใหญ่แต่ละรายมีกลยุทธ์การรับมืออย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับ “ขาลง”
จากการสำรวจรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะเห็นภาพความเปราะบางที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลง
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้หดตัวในระดับเกิน 20% นำโดยชื่อที่คุ้นเคยในตลาด เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งปรับตัวลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) -22% และไซมิส แอสเสท (SA) -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนว่ากำลังซื้อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนก็ไม่ได้แกร่งอย่างที่คิด
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อดู 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
ลำดับถัดมาได้แก่:
ศุภาลัย (SPALI) 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC) 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม รายได้รวม อาจยังไม่ใช่ดัชนีชี้วัดความเก่งกาจที่แท้จริง เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาช่วย เราจึงต้องโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนชัดว่าการระบายสต็อกและการโอนโครงการทำได้ยากลำบากเพียงใด โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งที่ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ทั้งสองรายยังคงเป็นยักษ์ใหญ่ที่ขับเคี่ยวกันได้อย่างสูสี ส่วนศุภาลัยยังรักษามาตรฐานไว้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 (30,836 ล้านบาท) และที่น่าชื่นชมคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่พุ่งขึ้นสู่อันดับ 4 ด้วยตัวเลขการเติบโตของรายได้จากการขายที่โดดเด่นถึง 13% (23,370 ล้านบาท)
อีกรายที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากการพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ธุรกิจที่ขายดีอาจไม่ใช่ธุรกิจที่รวยที่สุดเสมอไป กำไรสุทธิคือดัชนีสุดท้ายที่บอกว่าใครจัดการต้นทุนและบริหารโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เลยตั้งแต่ช่วงโควิด
แม้จะมีรายได้รวมที่ติดลบ แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเป็นผู้นำทันที ขณะที่แสนสิริมีพัฒนาการที่น่าประทับใจด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 จะเป็นอย่างไร?
ปี 2566 ที่ผ่านมาคือการปรับตัวเข้าสู่สมดุลใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่สำหรับปี 2567 ความท้าทายจะยิ่งเข้มข้นขึ้น ทั้งในแง่ของหนี้ครัวเรือนที่สูง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อาจกดดันกำลังซื้อ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
บริษัทที่จะรอดพ้นจากมรสุมนี้ได้ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทที่ขายโครงการได้มากที่สุด แต่ต้องเป็นบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่ยืดหยุ่น และที่สำคัญที่สุดคือต้องเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็วในยุค 2025
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาทิศทางในการปรับพอร์ตหรือวางกลยุทธ์การขายให้สอดรับกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ การได้รับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญคือหัวใจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
ต้องการคำปรึกษาเจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนให้แม่นยำยิ่งขึ้นในปี 2567? ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับบทวิเคราะห์ตลาดเฉพาะจุดและคำแนะนำการลงทุนแบบ Exclusive ได้แล้ววันนี้!
