เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: สรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการมานาน คงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือปีแห่ง “บททดสอบความอดทน” ของอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นไฮซีซั่นของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นได้อย่างที่ตั้งใจ จนสถานการณ์ความท้าทายนี้ส่งผ่านต่อเนื่องมายังปี 2567 ที่กลายเป็นปีแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ของเหล่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะที่ผมติดตามข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียน เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่าในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยแรงต้านนี้ ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริง
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับแรงต้าน
จากการวิเคราะห์บริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบรรดาผู้เล่นที่เผชิญกับรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star (ESTAR), Country Group Development, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาในการระบายสินค้าคงคลัง (Inventory) และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดน้อยลงจากภาวะหนี้ครัวเรือน
แม้แต่เจ้าตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าแม้แต่แบรนด์ระดับ Luxury ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองได้ นอกจากนี้ ยังพบว่า 5 ใน 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ต่างก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลง ไม่ว่าจะเป็น AP Thailand, Supalai, Pruksa Holding หรือ Origin Property
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
ถึงแม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ยังมีดาวเด่นที่สามารถบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอได้เป็นอย่างดี โดย “Sansiri” สามารถคว้าอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปได้อย่างเฉียดฉิว ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การรุกตลาดที่แม่นยำและการทำตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ดีในทุกเซกเมนต์
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดกันที่ “เนื้อ” ของธุรกิจ
หากต้องการวัดความเป็นมืออาชีพของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การดูที่ “รายได้จากการขาย” จะให้คำตอบที่ชัดเจนกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจมีปัจจัยเสริมอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งมีรายได้ส่วนนี้ลดลง
ความน่าสนใจอยู่ที่ “AP Thailand” ซึ่งสามารถขึ้นแท่นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -2% แต่ถือว่าประคองตัวได้ดีเยี่ยมในสถานการณ์นี้ ในขณะที่ “Central Pattana” เป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เพราะสามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มสูบ ซึ่งเป็นการใช้ความเชี่ยวชาญด้านรีเทลมาต่อยอดสู่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้อย่างแยบยล
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ทำกำไรตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “รายได้คือภาพลวงตา แต่กำไรคือความจริง” ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และน่าใจหายที่ 12 บริษัทมีผลประกอบการขาดทุน โดยบางรายขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่วันที่โควิดระบาดจนถึงปัจจุบัน
ในแง่กำไรสุทธิ “Land and Houses” ยังคงรั้งอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเสริม มิเช่นนั้นตำแหน่งแชมป์อาจตกเป็นของ “Supalai” หรือ “AP Thailand” ที่ทำกำไรได้โดดเด่นไม่แพ้กัน ส่วน “Sansiri” ถือเป็นม้ามืดที่ทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุนและการบริหารโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567
เมื่อวิเคราะห์จากตัวเลขทั้งหมด เราจะพบว่าปี 2566 คือปีที่ความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้เสีย (NPLs) ส่งผลโดยตรงต่อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การคัดเลือกบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง (Balance Sheet) และมีวินัยในการบริหารหนี้สินถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
ความท้าทายในปี 2567 จะยังคงอยู่ แต่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อมในด้านสภาพคล่อง ตลาดจะถูกคัดกรองด้วยศักยภาพที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ชื่อเสียงของแบรนด์เพียงอย่างเดียว สำหรับท่านที่ต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกรายบริษัทเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูงเช่นนี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำที่สุดได้ทันทีครับ
