เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปีที่ท้าทาย
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เปรียบเสมือนการเดินทางที่เผชิญกับพายุใหญ่ หลังจากเราคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะพาธุรกิจทะยานไปข้างหน้า แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะฝืดเคืองนี้ก็ลากยาวตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงเวลาทองอย่างไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ จนสถานการณ์ต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วย “โจทย์หิน” ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องเผชิญกับแรงกระแทกอย่างหนักหน่วง
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวม รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งดูเหมือนไม่มาก แต่เมื่อส่องลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างน่าใจหาย
ความน่ากังวลคือบริษัทระดับรองลงมาที่เผชิญภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ร่วงลงไปถึง 28% นอกจากนี้ยังมีชื่อของ ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ได้รับผลกระทบถ้วนหน้า แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ซบเซาได้อย่างชัดเจน
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อจัดลำดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท โดยมี ศุภาลัย ตามมาเป็นอันดับที่ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ดูดี แต่หากเราเจาะลึกเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นรายได้หลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพของเกมการแข่งขันจะเปลี่ยนไปทันที
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
หากคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Revenue) จะพบว่ารวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบไปถึง 78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38%
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) แสดงให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการทำรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และ เอสซี แอสเสท เป็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากการรุกตลาดโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเต็มรูปแบบในปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
แม้รายได้จะสวยหรู แต่ถ้าไร้ซึ่งกำไร ธุรกิจนั้นก็ไปต่อได้ยาก ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือลดลง 11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุน และกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงอย่างต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
ในด้านกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) อาจขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งแทนได้
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2567
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ใช่แค่เรื่องของการ “สร้างแล้วขาย” แต่เป็นเรื่องของความคล่องตัวในการปรับตัว (Agility) และการรักษาอัตรากำไร (Profit Margin) ที่เหมาะสม ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว การแข่งขันในปี 2567 จะไม่ได้วัดกันที่ปริมาณโครงการที่เปิดตัว แต่จะวัดกันที่ “คุณภาพ” และ “สภาพคล่อง” ของแต่ละบริษัท
บริษัทที่จะอยู่รอดและเติบโตได้คือบริษัทที่มีฐานการเงินแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และรู้จักใช้เทคโนโลยีเข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย (Customer Acquisition) อย่างแม่นยำ
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาตัวเลขผลประกอบการเหล่านี้คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมของความเสี่ยงและโอกาสที่แท้จริง อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณพลาดโอกาสที่ดีที่สุดในการวางกลยุทธ์ หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทิศทางของอสังหาริมทรัพย์หรือกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาดในยุคที่ตลาดเปลี่ยนแปลงเร็วเช่นนี้ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำที่ตอบโจทย์เป้าหมายทางการเงินของคุณโดยเฉพาะ
