เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางปี 2568
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะฟื้นตัวอย่างเต็มสูบหลังผ่านพ้นช่วงวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับพบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี ตั้งแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะกลายเป็นจุดเปลี่ยน แต่ตลาดกลับยังคงซึมยาวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และกำลังส่งสัญญาณถึงทิศทางธุรกิจในปี 2568 ที่ต้องใช้กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เฉียบคมกว่าเดิม
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ข้อมูลที่รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ถือเป็นดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของภาคการลงทุนอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี นี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกที่ถอดรหัสความสำเร็จและรอยร้าวของยักษ์ใหญ่ในวงการที่นักลงทุนไม่ควรพลาด
ภาพรวมรายได้: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับภาวะถดถอยที่ต้องระวัง
ตลอดปีที่ผ่านมา บมจ. อสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการหดตัวราว -1.2% ฟังดูเหมือนตัวเลขไม่มาก แต่หากดูในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบ ซึ่งสะท้อนถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการบริหารจัดการสต็อกที่ทำได้ยากขึ้น
บริษัทที่น่าจับตามองในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, ไรมอน แลนด์ และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ต่างประสบภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับแนวหน้าอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มระดับกลางถึงบนเริ่มมีการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แชมป์รายได้รวม: ศึกชิงบัลลังก์ของเหล่าเจ้าตลาด
ในการจัดอันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลขรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางกระแสลบของตลาด ตามติดด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท โดยมี ศุภาลัย และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตามมาในลำดับถัดไป
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ใช่ดัชนีที่ดีที่สุดเสมอไป หากต้องการวัดประสิทธิภาพการทำธุรกิจที่แท้จริง เราต้องมุ่งไปที่ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการประกอบธุรกิจอสังหาฯ โดยภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนให้เห็นว่าการระบายสต็อกโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรเป็นเรื่องที่ท้าทายที่สุดในยุคนี้
กลยุทธ์การขาย: เจาะลึกผู้นำตัวจริงในตลาด
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นผู้นำอันดับ 1 ขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองค่ายนี้ยังถือเป็นบริษัทที่มีอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจในกลุ่มที่ยังรักษาโมเมนตัมไว้ได้
น่าสนใจว่า เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นมากด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ของตาราง นอกจากนี้ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มโชว์ศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายด้วยการเติบโตถึง 103% ถือเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวและเป็นหนึ่งในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มี High CPC สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการเก็งกำไรระยะกลาง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสังเวียนอสังหาฯ
บทสรุปสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพราะบริษัทที่มีรายได้มหาศาลอาจไม่เท่ากับบริษัทที่บริหารต้นทุนได้ดีเยี่ยม ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นโจทย์ใหญ่
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ฯ หากวัดกันด้วยผลงานจากการขายปกติ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่มีความแข็งแกร่งอย่างแท้จริงในด้านกำไรที่ยั่งยืน และที่ต้องยกนิ้วให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิพุ่งสูงขึ้นถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างของการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ที่ยอดเยี่ยม
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต: ลงทุนอย่างไรในยุคที่อสังหาฯ ผันผวน
การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้บอกเราว่า ในปี 2567 และต่อเนื่องถึงปี 2568 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้อยู่ในสภาวะที่ใครจะทำกำไรได้ง่ายเหมือนอดีต การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “ความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด” และ “ความสามารถในการบริหารสต็อก” เป็นหลัก
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส การเจาะจงเลือกลงทุนในบริษัทที่มีการบริหารจัดการหนี้สินที่ดีและมีรายได้จากการขายเติบโตอย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้ท่านไม่พลาดท่าให้กับความผันผวนของตลาด
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะอัปเดตข้อมูลเจาะลึกแบบรายไตรมาสเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ? ติดต่อทีมที่ปรึกษาด้านการลงทุนของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งของคุณให้เติบโตในทุกสภาวะตลาด
