เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสผู้ชนะท่ามกลางวิกฤตและความท้าทายรอบด้าน
หากย้อนมองกลับไปเมื่อช่วงต้นปี 2566 บรรยากาศของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเต็มไปด้วยความหวัง เราคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยขับเคลื่อนตลาดให้พุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม เมื่อตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นไฮซีซั่นสำคัญ แต่กลับไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกได้มากนัก ส่งผลให้ภาพรวมตลอดทั้งปีกลายเป็นการบ้านชิ้นใหญ่ที่ต้องส่งต่อมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงกลยุทธ์การลงทุนและวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปสำรวจผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางเช่นนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชนสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ที่ 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขมหาศาล แต่หากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่ารายได้หดตัวลง -1.2% ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนความถดถอยที่ชัดเจน โดยเฉพาะการที่บริษัทกว่า 25 แห่งจากทั้งหมด 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า “กลยุทธ์การขาย” แบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในตลาดปี 2566 แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในกลุ่ม Top 10 ก็ไม่เว้นว่างจากแรงปะทะ โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์รายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับพฤกษา โฮลดิ้ง และศุภาลัยที่เผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ลดน้อยถอยลงเช่นกัน
จัดอันดับ “รายได้รวมสูงสุด” ประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาในเชิงรายได้รวม แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 3 ถึง 5 ตกเป็นของศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจจะยังไม่ใช่การวัดศักยภาพที่แท้จริง เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่มักมีรายได้จากหลายทาง เช่น การบริหารโรงแรมหรือรายได้จากค่าเช่า ดังนั้น “รายได้จากการขาย” (Core Business) จึงเป็นตัวสะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่ชัดเจนที่สุด
ถอดรหัส “รายได้จากการขาย”: ใครคือตัวจริงในตลาดอสังหาฯ
เมื่อกรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย ผลลัพธ์เปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งถือเป็นภาวะถดถอยที่น่ากังวลสำหรับผู้ประกอบการ
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ความแข็งแกร่งด้วยการครองตำแหน่งที่ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของเอพีสะท้อนให้เห็นถึงการบริหารพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อบ้านจริง (Real Demand) ได้ดีกว่าในช่วงที่กำลังซื้อได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือน
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การขยายโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพใกล้ศูนย์การค้าเริ่มส่งผลดีอย่างชัดเจน
วิเคราะห์กำไรสุทธิ: เมื่อ “กำไร” สำคัญกว่า “รายได้”
สุดท้ายแล้ว บรรทัดสุดท้ายของงบการเงินคือหัวใจสำคัญ หากขายได้ดีแต่กำไรน้อยก็อาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องจากยุคโควิด-19
ในด้านกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Recycling) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้กำไรออกมาดูโดดเด่น ตามมาด้วยศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ขณะที่แสนสิริสร้างความฮือฮาด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ก้าวต่อไปของนักลงทุน
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษที่ผ่านมา ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอดไม่ใช่บริษัทที่ใหญ่ที่สุด แต่คือบริษัทที่สามารถบริหารสภาพคล่องได้ดี มีการควบคุมต้นทุนที่เฉียบคม และเลือกพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่ตลาดมีความต้องการจริงโดยเฉพาะบ้านแนวราบที่ยังพอไปได้ ในขณะที่คอนโดมิเนียมต้องอาศัยการทำการตลาดที่รัดกุมขึ้นมาก
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับ “ชื่อเสียง” ของแบรนด์เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัวรับความผันผวนทางเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นทิศทางดอกเบี้ยนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ หากท่านกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้แม่นยำยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลรายบริษัทอย่างลึกซึ้งคือสิ่งที่ท่านต้องเริ่มทำตั้งแต่วันนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกในแต่ละโครงการหรือต้องการคำแนะนำจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหนือกว่าใคร สามารถติดต่อเพื่อปรึกษาเราได้ในขั้นตอนต่อไป เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของท่านเป็นโอกาสที่มั่นคงในระยะยาว
