พหลโยธิน: ศูนย์กลางแห่งอนาคต ยกระดับอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ สู่ยุคใหม่แห่งการลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของทำเลศักยภาพหลายต่อหลายแห่งในมหานครกรุงเทพฯ และหากจะกล่าวถึงทำเลที่กำลังฉายแววเจิดจรัสที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือในขณะนี้ คงหนีไม่พ้น “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัลในการพัฒนาพื้นที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ไม่เพียงแต่เป็นการตอกย้ำความแข็งแกร่งของธุรกิจค้าปลีก แต่ยังเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญที่กำลังผลักดันให้ราคาที่ดินในย่านนี้พุ่งทะยานอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
มิติใหม่ของการเช่าที่ดิน: สัญญา 30 ปีมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาทกับอนาคตของเซ็นทรัล ลาดพร้าว
ข่าวการตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการอนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่ประเมินไว้กว่า 3.3 หมื่นล้านบาท นับเป็นข่าวใหญ่ที่สร้างแรงกระเพื่อมอย่างมหาศาลให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ การต่อสัญญานี้ ดำเนินการผ่านบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. และได้เจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยคาดว่าจะนำเสนอต่อที่ประชุมบอร์ด รฟท. เพื่อพิจารณาอนุมัติอีกครั้งในต้นปี 2569 การตัดสินใจครั้งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาว่าสัญญาเช่าเดิมกำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่กลุ่มเซ็นทรัลมีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดินแปลงใหม่ที่อยู่ฝั่งตรงข้าม การต่อสัญญาเช่าแปลงเดิมนี้จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพื่อสร้างความต่อเนื่องและเชื่อมโยงกับอาณาจักรใหม่บนถนนพหลโยธิน
พหลโยธิน: จากฮับคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจและการลงทุนที่ร้อนแรง
เมื่อ 10-15 ปีที่แล้ว ย่านพหลโยธินอาจยังไม่ถูกมองว่าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เทียบเคียงได้กับสุขุมวิท สีลม หรือสาทร แต่การมาถึงของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมหน้าของย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (หรือสถานีกลางบางซื่อ เดิม) ได้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ เชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้าสายต่างๆ มากมาย ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองสะดวกสบายอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ส่งผลให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นทำเลทองที่ดึงดูดผู้คน นักธุรกิจ และนักลงทุนให้เข้ามาจับจองพื้นที่
ปัจจุบัน พหลโยธินได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงฮับคมนาคมไปสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ รองรับการเติบโตและความเจริญที่สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 ที่ได้กำหนดให้ย่านนี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และแหล่งงานใหม่ๆ เราจึงเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาชั้นนำทั้งหลาย ผุดขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน ตั้งแต่คอนโดมิเนียมหรู โรงแรมระดับ 5 ดาว ไปจนถึงอาคารสำนักงานทันสมัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียงเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งกลายเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนในกรุงเทพฯ
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์: ราคาที่ดินทะยาน สู่ระดับ “ล้านบาทต่อตารางวา”
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ของเซ็นทรัล ลาดพร้าวนี้ ได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพและความน่าสนใจของทำเลพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับผังเมืองที่เอื้อต่อการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้พื้นที่บริเวณห้าแยกลาดพร้าวมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้พุ่งสูงทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่ต่อเนื่องกับพหลโยธินตอนต้น ซึ่งราคาที่ดินได้พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
คุณโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ความเห็นว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีศักยภาพในการพัฒนาสูงมาก และการต่อสัญญาเช่า 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการประเมินมูลค่าที่สมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของการประเมินค่าที่ดินแปลงใหญ่ รฟท. ควรพิจารณาการเปิดประมูลเพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด แต่เนื่องจากเงื่อนไขสัญญาเดิมมีข้อกำหนดให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน จึงเป็นเหตุให้กลุ่มเซ็นทรัลสามารถเจรจาขอต่อสัญญาได้
การปรับผังเมืองใหม่ที่อนุญาตให้สามารถสร้างอาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ในที่ดินแปลงนี้ ยิ่งทำให้ศักยภาพในการพัฒนาสูงขึ้นไปอีก หากมีการรื้อถอนอาคารเดิมและพัฒนาขึ้นใหม่ทั้งหมด จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล โครงการในอดีตอย่าง Convention Center ของเซ็นทรัลที่ประสบความสำเร็จมาแล้ว แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลนี้ และหากมีการพัฒนาใหม่ในรูปแบบคล้ายกับโครงการ Dusit Central Park ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่ ก็จะเป็นการสร้างประโยชน์สูงสุดให้กับที่ดินแปลงนี้
กลยุทธ์การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัล: ผนึกกำลัง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน”
สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล โดยเฉพาะบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่งในการเชื่อมโยงและผนึกกำลังกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดิน 49 ไร่ บริเวณแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งตรงกับปีที่สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะหมดอายุพอดี การเชื่อมโยงศูนย์การค้าทั้งสองแห่งเข้าด้วยกัน จะสร้างเป็นอาณาจักรค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน ซึ่งจะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญดึงดูดผู้คน และเสริมศักยภาพของโครงการใหม่ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังระบุว่า ที่ดินแปลงนี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็มีความมุ่งมั่นที่จะรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ เพราะหากกลุ่มทุนอื่นเข้ามาครอบครอง ก็จะกลายเป็นคู่แข่งสำคัญโดยตรงต่อโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเปิดตัว
ภาพรวมของสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และการประเมินมูลค่า
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 ครบสัญญา 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาฉบับที่สองออกไปอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญาเช่า 20 ปีแรก รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท และในปัจจุบันเหลือสัญญาอีกเพียง 3 ปี ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลจะต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาในปี 2568 เป็นจำนวน 1,470.859 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้มีความซับซ้อนเล็กน้อย โดยแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. มายัง SRTA และส่วนที่สองคือสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ขณะนี้ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขผลตอบแทนส่วนของตนเองแล้ว แต่ยังต้องรอการพิจารณาและอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท. อีกครั้ง หากได้รับการอนุมัติ จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย โดย รฟท. และ SRTA จะเป็นผู้ให้เช่า และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นผู้เช่า
แนวโน้มการลงทุนในพหลโยธิน: โอกาสทองที่ห้ามพลาด
การพัฒนาในย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะการลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว และโครงการใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่แข็งแกร่ง ได้ยกระดับย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ศักยภาพที่เพิ่มขึ้นจากการปรับผังเมือง การขยายตัวของเมือง และการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีกในอนาคต สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการและศักยภาพในการลงทุนที่แท้จริงของย่านนี้ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่ออยู่อาศัย การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการลงทุนในเชิงพาณิชย์ ย่านพหลโยธินได้พิสูจน์แล้วว่า เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับนักลงทุน
สรุป: พหลโยธินคืออนาคตของการลงทุนในกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นที่แข็งแกร่ง การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะยิ่งตอกย้ำความแข็งแกร่งและศักยภาพของย่านนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรือแม้กระทั่งการมองหาโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและมีแนวโน้มที่จะสร้างผลตอบแทนที่น่าประทับใจในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การให้ความสำคัญกับ “ย่านพหลโยธิน” คือสิ่งที่คุณไม่ควรมองข้าม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อสำรวจโอกาสและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณได้แล้ววันนี้ เพื่อคว้าโอกาสทองในศูนย์กลางแห่งอนาคตของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ.
