พหลโยธิน: ศูนย์กลางแห่งอนาคตกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หลัง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต่อสัญญา ยกระดับศักยภาพอสังหาริมทรัพย์สู่มูลค่าพันล้าน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การเฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองถือเป็นหัวใจสำคัญของการมองเห็นโอกาส และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้ก้าวขึ้นมาเป็นจุดสนใจอย่างร้อนแรง จากการประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งไม่เพียงแต่จะส่งผลต่อมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
จุดเปลี่ยนสำคัญ: สัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน (บริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าว) ขนาด 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะส่งแรงกระเพื่อมมหาศาลต่อภาพรวมของย่านนี้ การตัดสินใจครั้งนี้ของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย ผ่านบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่ดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินของ รฟท. สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลพหลโยธิน ซึ่งจะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับ รฟท. ในระยะยาว
สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะเริ่มมีผลหลังจากสัญญาฉบับเดิมสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งมีมูลค่าผลตอบแทนเดิมอยู่ที่ 21,298 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา 20 ปี การต่อสัญญาครั้งนี้จึงไม่ใช่เพียงการยืดอายุการเช่า แต่เป็นการลงทุนเพื่ออนาคต ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัลในการรักษาและต่อยอดฐานที่มั่นทางธุรกิจบนทำเลศักยภาพแห่งนี้
พหลโยธิน: จากเส้นเลือดใหญ่สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคต
ย่านพหลโยธินเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของพื้นที่นี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ และไม่ใช่แค่การเดินทาง แต่ยังกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม สาทร ที่พร้อมจะรองรับการเติบโตและความเจริญในทุกมิติ ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ยิ่งไปกว่านั้น การมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านพหลโยธิน ในฐานะจุดเชื่อมต่อสำคัญในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมหาศาล ทำให้เกิดการพัฒนาสู่การเป็นย่านที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
ปัจจุบัน เราได้เห็นการลงทุนของภาคเอกชนรายใหญ่ปรากฏขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณใกล้เคียงเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จากผู้ประกอบการชั้นนำ เปิดตัวแข่งขันกันอย่างคึกคัก ซึ่งทั้งหมดนี้ ล้วนได้รับอานิสงส์จากศักยภาพด้านทำเลและการคมนาคมที่เหนือชั้น
CPN: สร้างอาณาจักรธุรกิจบนถนนพหลโยธิน
การพัฒนาของกลุ่มเซ็นทรัลไม่ได้หยุดอยู่เพียงการต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว แต่ยังรวมไปถึงการลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2571 โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” การเปิดตัวโครงการนี้จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับอาณาจักรธุรกิจของ CPN บนถนนพหลโยธิน และทำให้ย่านนี้กลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างสมบูรณ์
ที่น่าสนใจคือ แผนการพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธินแห่งใหม่ จะเป็นการสร้างการผนึกกำลังของพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ทำให้เกิด Synergy Effects ที่คาดไม่ถึง และยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้ง การพักผ่อน และการใช้ชีวิตของผู้คนให้สะดวกสบายและครบวงจรยิ่งขึ้น
ราคาที่ดินพุ่ง: สัญญาณการเติบโตที่ไม่อาจมองข้าม
จากปัจจัยข้างต้น ไม่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ล่าสุดมีราคาประเมินสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงนี้ได้รับแรงส่งมาจากความเจริญที่ขยายตัวมาจากพหลโยธินช่วงต้นๆ ซึ่งปัจจุบันมีราคาที่ดินสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
ยิ่งไปกว่านั้น การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลให้มูลค่าของที่ดินแปลงใหญ่ในย่านนี้ยิ่งทวีคูณ และตกเป็นเป้าหมายของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การประเมินมูลค่าและการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล และหากเซ็นทรัลจะขอเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจสูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากการประเมินเดิมที่กว่า 2 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
แม้ว่าสัญญาเช่าจะเป็นของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่สร้างผลตอบแทนสูง แต่ก็มีข้อเสนอแนะว่า รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อเพิ่มการแข่งขัน อย่างไรก็ตาม ด้วยเงื่อนไขสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน การต่อสัญญาของเซ็นทรัลจึงเป็นไปตามกรอบที่กำหนด
การปรับผังเมืองที่เพิ่มศักยภาพในการก่อสร้างอาคารได้มากถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินแปลงนี้ หากมีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมและสร้างขึ้นใหม่ อาจคุ้มค่ากว่าในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสที่สามารถผสมผสานฟังก์ชันที่หลากหลายได้บนพื้นที่กว่า 47 ไร่ คล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังเปิดเผยว่า นอกเหนือจากกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว ยังมีกลุ่มทุนชั้นนำอีกหลายรายที่ให้ความสนใจที่ดินแปลงนี้ ได้แก่ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี ก็เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิม และต่อยอดสู่โครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธินที่จะเกิดขึ้นในอนาคต หากที่ดินแปลงนี้ตกเป็นของคู่แข่ง ก็จะถือเป็นคู่แข่งสำคัญของโครงการใหม่ของ CPN ที่จะเปิดตัว
ภาพรวมสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และมูลค่าที่เติบโต
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 สิ้นสุดรอบแรก 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้แบ่งการดำเนินการต่อสัญญาเช่าออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรกระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ต่อคณะกรรมการ รฟท. และส่วนที่สองระหว่าง SRTA กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในรูปแบบของการเช่าช่วง ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจาก รฟท.
หากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าวแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ซึ่งประกอบด้วย รฟท., SRTA, และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ส่วนจะสามารถลงนามได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
แม้ตัวเลขผลตอบแทน 33,000 ล้านบาทสำหรับสัญญาใหม่ จะยังต้องรอการสรุปที่แน่นอนจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. แต่สิ่งหนึ่งที่ยืนยันได้คือ ที่ดินผืนนี้มีมูลค่าสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
อนาคตย่านพหลโยธิน: ศูนย์กลางใหม่ที่ต้องจับตา
ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน โดยมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
การต่อสัญญาเช่าในครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงการรักษาโมเมนตัมทางธุรกิจ แต่เป็นการลงทุนเพื่อสร้างอนาคต ยกระดับศักยภาพของทำเลย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาโอกาสทางธุรกิจ การเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและการพัฒนาของย่านพหลโยธิน จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าอย่างแน่นอน เพราะนี่คือย่านที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง และกำลังจะกลายเป็น “ซีบีดี (CBD) แห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่เราไม่อาจกะพริบตาได้เลย
ถึงเวลาแล้วที่ท่านจะได้สัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตและการลงทุนที่เหนือระดับในย่านพหลโยธินอันคึกคักนี้ สำรวจโอกาสใหม่ๆ และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตไปด้วยกัน
