เจาะลึกบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยนับเป็นปีแห่งการทดสอบความอดทนและกลยุทธ์การบริหารจัดการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ธุรกิจพุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันทางเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนส่งผลกระทบต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่สัญญาณการฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า จนนำมาสู่ปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะ “ต้องประคองตัว”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างยาวนาน ผมได้รวบรวมข้อมูลเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่ายักษ์ใหญ่แต่ละรายปรับตัวอย่างไร และใครที่สามารถรักษาความมั่งคั่งได้ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้
บทสรุปรายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ทุกองคาพยพ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนไม่น่ากลัว แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่งที่รายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักสุดคือบริษัทขนาดกลางและเล็ก ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งเผชิญกับตัวเลขติดลบในช่วง -21% ถึง -28% อย่างไรก็ตาม ที่น่าจับตามองคือยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ลดลงถึง -18% รวมถึงผู้นำตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่างก็ประสบปัญหาตัวเลขรายได้รวมลดลงเช่นกัน
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่เกมการแข่งขันยังไม่จบ
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) 5 อันดับแรกประกอบด้วย:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จด้วยกลยุทธ์การรุกตลาดที่เฉียบคม อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ เราต้องแยก “รายได้รวม” ออกจาก “รายได้จากการขาย” เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรมหรือการบริหารพื้นที่เช่า
เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ยังแข็งแกร่ง
หากคัดกรองเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งสะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์และการตอบรับจากผู้ซื้อโดยตรง โฉมหน้าผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้ง 41 แห่งทำรายได้จากการขายรวมได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในกลุ่มนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับคืนมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของปีนี้คือ เอสซี แอสเสท และเซ็นทรัลพัฒนา ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แท้จริง โดยเฉพาะเซ็นทรัลพัฒนาที่เติบโตถึง 103% ในรายได้จากการขาย ถือเป็นคลื่นลูกใหม่ที่น่าจับตาในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บททดสอบสำคัญของความอยู่รอด
กำไรคือตัวเลขที่บอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาด ปี 2566 เหล่าผู้ประกอบการทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่อง และอีกกว่า 20 แห่งที่มีผลกำไรลดลง
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากปราศจากส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) คงจะขึ้นมาสูสีในอันดับต้นๆ ได้อย่างสูสี
ทิศทางปี 2567 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
การวิเคราะห์ผลประกอบการทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสะท้อนให้เห็นว่า “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” และ “ความยืดหยุ่นของพอร์ตโฟลิโอ” คือกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทเหล่านี้ยืนหยัดอยู่ได้ในปีที่ผ่านมา การที่หลายบริษัทมีกำไรลดลงไม่ได้หมายความว่าตลาดสิ้นหวัง แต่เป็นการคัดกรองผู้เล่นที่มีประสิทธิภาพสูงออกจากผู้เล่นที่ปรับตัวไม่ทัน
สำหรับปี 2567 สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความท้าทาย ทั้งในเรื่องอัตราดอกเบี้ยและกำลังซื้อของกลุ่มเรียลดีมานด์ นักลงทุนควรพิจารณาบริษัทที่มีกระแสเงินสดมั่นคงและมีสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบที่ยังไปได้ดี การตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ควรเน้นการเลือกบริษัทที่มีประวัติการทำกำไรที่ชัดเจนและมีการบริหารต้นทุนอย่างระมัดระวัง
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความคุ้มค่าในช่วงเศรษฐกิจผันผวนนี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
