เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุเศรษฐกิจปี 2567
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 หลายคนคงเห็นตรงกันว่าเป็นปีที่ “ท้าทาย” อย่างยิ่ง จากที่เคยคาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะกลับมาเทคออฟอย่างเต็มรูปแบบต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ยอดขายกลับไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร ส่งผลให้ภาพรวมตลอดทั้งปีกลายเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์เกาะติดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อฉายภาพให้เห็นว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” และใครที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบในครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันที่ยังไม่จางหาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเหมือนเป็นการลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งทำผลงานติดลบไปประมาณ -28% ในขณะที่แบรนด์ดังอย่าง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ต่างก็อยู่ในโซนสีแดงเช่นกัน แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้สำคัญถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงอย่างชัดเจน
จัดอันดับรายได้รวม: การขับเคี่ยวในกลุ่ม Top 10
เมื่อดูรายชื่อบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นความสำเร็จท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ตามติดมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 3, 4 และ 5 ตกเป็นของ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจไม่ได้หยุดอยู่แค่ที่รายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนจากธุรกิจอื่น การพิจารณา “รายได้จากการขาย” หรือ Core Business หลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงสะท้อนความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การขายที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดขุมกำลังที่แท้จริง
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอุปสงค์ (Demand) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความเปราะบางอย่างยิ่ง
ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์): กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่เติบโตถึง 7%
ศุภาลัย: ยังคงรักษาฐานที่มั่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: โดดเด่นอย่างมากด้วยการเติบโต 13% ขึ้นมาอยู่ที่ 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: ปิดท้าย Top 5 ด้วยยอด 22,357 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีกรณีศึกษาที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งถือเป็น “ม้ามืด” ในปี 2566 หลังจากเริ่มรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็สามารถสร้างรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ถือเป็นการยืนยันว่าการปรับตัวของบริษัทในกลุ่มรีเทลยักษ์ใหญ่กำลังส่งผลดีต่อพอร์ตรายได้
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้เหลือรอดในสมรภูมิ
บรรทัดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และที่น่ากังวลคือมีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งเป็นภาวะขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ในส่วนของอันดับกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่เหตุผลที่กำไรยังสูงคือการบริหารสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ หากไม่มีส่วนนี้ อันดับจะเปลี่ยนไปทันที โดยมี ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ไล่บี้ตามมาอย่างสูสี
ขณะที่ แสนสิริ ถือเป็นบริษัทที่ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุดในแง่การเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ในปีที่ผ่านมา ส่วน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เอสซี แอสเสท และควอลิตี้ เฮ้าส์ ยังคงเป็นกลุ่มที่สามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้อย่างแข็งแกร่ง
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และโอกาสที่เหลืออยู่
ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าต้องใช้ความรอบคอบสูง ด้วยปัจจัยดอกเบี้ยที่ยังเป็นแรงกดดัน และภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องงัดมาใช้ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างบ้าน แต่คือการบริหารจัดการกระแสเงินสดและการเพิ่มประสิทธิภาพในด้านต้นทุนให้คมชัดที่สุด
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนว่าการเลือกแบรนด์ที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีผลงานที่พิสูจน์ได้ เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดในภาวะตลาดเช่นนี้ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่คุ้มค่าและตอบโจทย์การลงทุนในปีนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและวิเคราะห์ทำเลทองก่อนใคร เราพร้อมเคียงข้างคุณให้ก้าวข้ามทุกความท้าทายในโลกอสังหาริมทรัพย์!
