เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 บิ๊กคอร์ปสู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยคงจะเห็นตรงกันว่า นี่คือปีแห่ง “บททดสอบความแข็งแกร่ง” อย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พุ่งทะยานไปข้างหน้า แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นสภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่นโยบายก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงกอบโกยยอดขาย (High Season) แต่กลับเงียบเหงากว่าที่ควรจะเป็น ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางแผนกลยุทธ์ในปี 2567 ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลชุดล่าสุดจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือเครื่องสะท้อนความเป็นจริงได้ดีที่สุดว่า ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมที่เต็มไปด้วยอุปสรรคทางการเงินนี้
รายได้รวมที่ผันผวน: สัญญาณเตือนภัยของตลาด
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราจะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง
ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบเกิน 20% นั้นประกอบด้วยชื่อคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่ต่างได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดซบเซา
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของค่ายยักษ์ใหญ่
ถึงกระนั้น ท่ามกลางวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด โดยมีศุภาลัยและแลนด์แอนด์เฮ้าส์ตามมาในอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จที่แท้จริงในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมักเน้นย้ำเสมอว่าต้องดูที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เพราะนั่นคือหัวใจสำคัญของ การบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยตัดปัจจัยเรื่องรายได้จากธุรกิจอื่นออกไป เพื่อดูเนื้อแท้ของความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ผู้ซื้อ
กลยุทธ์การขาย: เมื่อตัวเลขไม่เคยโกหกใคร
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ยอดขายลดลงถึง -38% อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ศักยภาพด้วยการทำรายได้จากการขายอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริและเอสซี แอสเสท โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่ 7% และ 13% ตามลำดับ
จุดที่น่าจับตามองที่สุดในปี 2566 คือการขยับตัวของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ซึ่งสามารถสร้างรายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% สิ่งนี้บ่งบอกว่าการปรับพอร์ตโฟลิโอมาเน้นที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงในทำเลศักยภาพ กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ทำกำไรได้จริงท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ตัวเลขสุดท้ายที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งรวม 41 บริษัทแล้วทำได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมกว่า 12 แห่ง ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทเหล่านี้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์มาเสริม ส่วนศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ทำกำไรได้ใกล้เคียงกันที่ระดับ 6 พันล้านบาทเศษ ขณะที่แสนสิริมีการเติบโตของกำไรที่โดดเด่นถึง 42% สะท้อนถึงความสามารถในการคุมต้นทุนและการตั้งราคาที่สอดคล้องกับความต้องการของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในยุคปัจจุบัน
ทิศทางสู่ปี 2567: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากประสบการณ์ 10 ปีในแวดวงนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย โจทย์สำคัญของทุกดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่แค่การเปิดตัวโครงการใหม่ แต่คือการบริหารสภาพคล่องและการจัดการสต็อกเก่าให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด การนำ เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) มาปรับใช้ รวมถึงการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) จะเป็นทางรอดที่สำคัญ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือวางแผน ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและสถานะทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาให้รอบคอบ เพราะผู้ชนะในเกมนี้ไม่ใช่เพียงผู้ที่มียอดขายสูงที่สุด แต่คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการกำไรและความเสี่ยงได้อย่างยั่งยืนที่สุด
ต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเพื่อตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ หรือต้องการอัปเดตวิเคราะห์ตลาดรายโครงการแบบ Exclusive? ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการวางแผนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์เป้าหมายการเงินของคุณวันนี้!
