ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: เจาะลึกความจริงหลังตัวเลขและทิศทางตลาดที่ต้องจับตา
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงพัฒนาที่อยู่อาศัย คงจะเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่ยากจะปฏิเสธ แม้เราจะเคยคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยทะยานขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นสถานการณ์ที่ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งตามปกติควรจะเป็น “ไฮซีซั่น” ที่ทำเงินได้มหาศาล แต่กลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะที่ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่ายักษ์ใหญ่แต่ละรายรับมือกับมรสุมเศรษฐกิจนี้อย่างไร และใครกันแน่คือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่ถดถอยกับความจริงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้า ถือว่าเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
กลุ่มบริษัทที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่มีรายได้ลดลงในระดับมากกว่า 20% นำโดยชื่อที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ติดลบไปประมาณ -28% รวมถึง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ได้รับผลกระทบไปไม่น้อยกว่า -21% ถึง -26% ที่น่าประหลาดใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นระดับแถวหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นความแข็งแกร่งของกลยุทธ์อสังหาฯ
รายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาช่วยเสริม แต่ “รายได้จากการขาย” คือหัวใจหลักที่แท้จริงของการวัดศักยภาพผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเราตัดตัวแปรอื่นออก จะพบว่ารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายหายไปกว่า -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีตัวเลขส่วนนี้ลดลง -38% แม้แต่เบอร์หนึ่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ยังหลีกเลี่ยงการติดลบไม่ได้ที่ -2% ซึ่งถือเป็นเครื่องยืนยันว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาเป็นเรื่องที่ยากลำบากอย่างยิ่ง
อันดับรายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองอันดับ 1 ในหมวดนี้ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริที่เติบโตได้ 7% แตะระดับ 32,829 ล้านบาท ส่วนศุภาลัยยังรักษามาตรฐานไว้ได้ที่ 30,836 ล้านบาท ด้านเอสซี แอสเสท เป็นดาวเด่นที่น่าจับตา เพราะเป็นหนึ่งในบริษัทไม่กี่แห่งที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นสู่ระดับ 23,370 ล้านบาท นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ก็เริ่มโชว์ศักยภาพด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากการรุกหนักในโครงการเพื่อขาย
บทสรุปแห่งกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายมหาศาลอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้าย หากไม่สามารถทำกำไรได้ดีพอ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง
หากวัดที่ “กำไรสุทธิ” แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนนี้มีปัจจัยบวกจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมประมาณ 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทต้นๆ ก็ถือว่าเบียดกันมาอย่างสูสี ส่วนแสนสิริถือเป็นอีกหนึ่งความสำเร็จที่โดดเด่น ด้วยการทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
มุมมองอนาคต: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เห็นได้ชัดว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงคัดกรองผู้เล่นที่มีวินัยทางการเงินและความยืดหยุ่นในกลยุทธ์การตลาด หากคุณกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในฐานะผู้บริโภค ปี 2567 จะเป็นปีที่ความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพของบริษัทผู้พัฒนาจะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด
ตลาดในอนาคตจะไม่ใช่การวิ่งแข่งด้วยปริมาณโครงการเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันด้วยความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างสรรค์โปรดักต์ที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงในยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการความได้เปรียบในสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยปราศจากการเตรียมพร้อม ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเชิงลึกด้านการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การปรับตัวสู่ความยั่งยืนได้แล้ววันนี้
