วิเคราะห์เจาะลึก 41 ยักษ์ใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ไทย: ส่องผลประกอบการท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบทศวรรษ คงไม่ใช่เรื่องเกินจริงนัก หลังจากความหวังที่ว่าจะได้เห็นแรงส่ง (Momentum) จากการฟื้นตัวในปี 2565 กลับต้องสะดุดลงจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคโดยตรง จนกระทั่งล่วงเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับโจทย์หินที่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาทางออก
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและรักษาฐานกำไรได้ดีที่สุด โดยเราจะมุ่งเน้นไปที่การวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผ่านตัวเลขรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของอุตสาหกรรม
ส่องภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันที่ยังไม่คลี่คลาย
จากการรวบรวมตัวเลขปี 2566 บริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกินกว่า 20% ซึ่งรวมถึง LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นว่าการปรับตัวของบริษัทขนาดกลางถึงเล็กยังคงเป็นไปอย่างยากลำบาก แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง Land & Houses ก็ยังหลีกเลี่ยงผลกระทบไม่ได้โดยรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญสำหรับนักลงทุน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นตัวจริงของดีเวลลอปเปอร์
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจได้แม่นยำที่สุดคือ “รายได้จากการขาย” เพราะนี่คือรายได้หลักที่มาจากการทำโครงการจริง ไม่ใช่รายได้อื่นที่เข้ามาสนับสนุนเพียงชั่วครั้งชั่วคราว
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 สิ่งที่น่าตกใจคือบริษัทกว่า 30 แห่งในตลาดมีรายได้ส่วนนี้ลดลง โดยเฉพาะ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% และแม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง AP Thailand ก็ยังมีรายได้จากการขายที่ติดลบไปเล็กน้อยที่ -2%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสลบ เรายังเห็นแสงสว่างจากบางบริษัทที่สามารถสวนกระแสได้อย่างน่าชื่นชม โดยเฉพาะ AP Thailand ที่ยังครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ที่เติบโตถึง 7% และ SC Asset ที่โดดเด่นมากด้วยการเติบโตถึง 13% นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากการรุกตลาดโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความยั่งยืน
ท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไร” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายเป็นแผลลึกที่สะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land & Houses แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REITs) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและ AP Thailand ก็พร้อมที่จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านกำไรได้ทันที ในขณะที่ Sansiri เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพในภาวะตลาดขาลง
แนวโน้มและกลยุทธ์ก้าวต่อไปในปี 2567
จากการวิเคราะห์ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าหัวใจสำคัญของการอยู่รอดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากนี้ คือ “ความคล่องตัว” (Agility) บริษัทที่สามารถบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และมีพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ได้เท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะ
เราจะได้เห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดผ่านกลยุทธ์การทำราคา (Pricing Strategy) และการใช้เทคโนโลยี Digital Marketing เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเศรษฐกิจน้อยที่สุด
การลงทุนในอสังหาฯ วันนี้ไม่ใช่เรื่องของการเก็งกำไรระยะสั้น แต่คือการคัดเลือกบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่ยั่งยืน และมีผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ก้าวทันต่อเทรนด์โลก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ Green Building หรือการนำ AI มาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการรักษาความได้เปรียบในสมรภูมินี้ อย่าลืมให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการปรับตัวตามสถานการณ์อยู่เสมอ หากคุณต้องการคำปรึกษาหรือข้อมูลอัปเดตเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การบริหารธุรกิจในตลาดอสังหาฯ หรือต้องการเจาะลึกสถานะการเงินของบริษัทในกลุ่มเป้าหมายเพื่อการลงทุนอย่างแม่นยำ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลแบบ Exclusive ได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้คุณก้าวนำหน้าคู่แข่งในตลาดที่มีความผันผวนสูงเช่นนี้ได้อย่างมั่นคง
