เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางวิกฤตตลาดชะลอตัว
หากจะนิยามสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คงต้องบอกว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่เกินคาดหมาย แม้หลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งให้ธุรกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความจริงกลับเป็นสิ่งที่ตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะ “ซึมยาว” ก็ดำเนินต่อเนื่องไปจนจบปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นไฮซีซั่นของการทำยอดขาย ก็ไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงต้องการแรงขับเคลื่อนมหาศาล
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามความเคลื่อนไหวในแวดวงพัฒนาที่อยู่อาศัยมากว่าทศวรรษ ผมได้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่ากลยุทธ์ของใครที่สอบผ่าน และใครที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ
เจาะลึกรายได้รวม: สงครามตัวเลขท่ามกลางภาวะหดตัว
จากข้อมูลสรุปผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่หนักหนา แต่เมื่อแยกย่อยไปดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% นำโดยชื่อคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ทำตัวเลขติดลบไปราวๆ -28% ขณะที่กลุ่มผู้เล่นในตลาดบนและตลาดระดับกลางอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ต่างก็เผชิญกับแรงต้านที่รุนแรงเช่นกัน
ที่น่าจับตามองคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมหดตัวถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปีที่ผ่านมาคือสมรภูมิที่ไม่มีใครได้เปรียบแบบเบ็ดเสร็จ ในกลุ่ม Top 10 รายได้รวมนั้น มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบ เมื่อเทียบกับปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อย, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์เติบโตสวนกระแส
ท่ามกลางกระแสลบ แสนสิริ สามารถโชว์ฟอร์มได้อย่างโดดเด่นด้วยการทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ครองอันดับ 1 ไปอย่างสง่างาม เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 ถึง 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดกันที่เนื้อแท้ของนักพัฒนา
การวัดประสิทธิภาพที่แม่นยำที่สุดสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือการพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เพราะนี่คือรายได้ที่สะท้อนถึงการส่งมอบโครงการและการตอบรับของลูกค้าโดยตรง ในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ ไรมอน แลนด์ เผชิญกับความท้าทายหนักที่สุดด้วยตัวเลขลดลงถึง -78% ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มียอดรายได้จากการขายลดลง -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความยากลำบากในการระบายสต็อกในเซกเมนต์บ้านระดับบน
อย่างไรก็ตาม หากจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด เอพี (ไทยแลนด์) สามารถกลับมาทวงอันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งสามารถทำผลงานได้แข็งแกร่งจนติด Top 5 ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไฮไลท์ที่น่าศึกษาสำหรับนักลงทุนในปีนี้
นอกจากนี้ การมาของ เซ็นทรัลพัฒนา ถือเป็นคลื่นลูกใหม่ที่น่าจับตา ด้วยกลยุทธ์การรุกหนักในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ทำให้รายได้ส่วนนี้เติบโตพุ่งสูงถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท เป็นเครื่องยืนยันว่าการขยายพอร์ตโฟลิโอให้มีความหลากหลายคือทางรอดในยุคที่อสังหาฯ ผันผวน
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ตัวเลขรายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหาก “กำไร” ไม่เป็นไปตามเป้า ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด
แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของผลกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกสำคัญที่หนุนกำไรคือการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ มิฉะนั้นแล้ว ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้ชนะในตารางกำไรแทน
แสนสิริ เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โชว์ศักยภาพในการทำกำไรได้อย่างก้าวกระโดดด้วยตัวเลข 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญในการตัดสินใจเลือกหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ในอนาคต
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เราเห็นว่า กลยุทธ์แบบเดิมอาจไม่เพียงพอต่อการรับมือกับภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง หรือกำลังซื้อที่ชะลอตัว สำหรับปี 2567 ผู้ประกอบการที่เน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสดและรักษาอัตรากำไร (Margin) จะเป็นผู้ที่อยู่รอดในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์วันนี้ไม่ใช่เรื่องของการเน้นปริมาณการเปิดโครงการอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของการพัฒนาโครงการที่ตรงใจและคุ้มค่าสำหรับผู้ซื้อจริง การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้เราเห็นผู้ชนะในตลาด แต่ยังสะท้อนถึงแนวโน้มความสำเร็จที่คุณควรพิจารณาหากต้องการก้าวเข้าสู่การลงทุนในธุรกิจนี้
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าเงินทุนของคุณจะสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับคุณที่สุด!
