เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียนท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 คงต้องบอกว่าเป็นปีแห่ง “ความท้าทายที่ไร้จุดพัก” หลังจากความคาดหวังที่ว่าธุรกิจจะฟื้นตัวอย่างเต็มสูบจากแรงส่งในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แรงกดดันจากการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยนโยบายและปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงกลางปี ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซาต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงพีคของปี แต่กลับไม่สามารถสร้างปาฏิหาริย์ได้เหมือนเช่นเคย ความต่อเนื่องของสถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 สร้างคำถามสำคัญว่า บรรดา “บิ๊กเนม” ในวงการอสังหาฯ ไทย รับมือกับพายุลูกนี้อย่างไร?
ในฐานะผู้ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 ราย เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงหากมองเพียงภาพกว้าง แต่เมื่อส่องกล้องลงไปในระดับบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองและถือเป็นกลุ่มเปราะบางที่สุดในปีที่ผ่านมา คือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% นำโดยชื่อชั้นอย่าง LPN, Eastern Star, และ Country Group ที่รายได้หดตัวกว่า 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ที่ต่างเผชิญกับสถานการณ์รายได้ลดลงระหว่าง 21-26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังเผชิญภาวะรายได้รวมลดลง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย
ส่องแชมป์รายได้รวม: Sansiri ทะยานขึ้นเบอร์ 1
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ผู้นำตลาดที่ปรับตัวได้ดีที่สุดอย่าง แสนสิริ (Sansiri) สามารถสร้างผลงานโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3-5 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จด้วย “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นมาช่วยพยุงไว้ หากเรามองเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ
เมื่อตัดปัจจัยอื่นออกและพิจารณาเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือว่าหดตัวแรงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง
ในกลุ่มนี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) กลับมาทวงคืนบัลลังก์เจ้าตลาดด้านยอดขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ครองอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความน่าสนใจอยู่ที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเร่งเครื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าทึ่ง ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการรุกตลาดที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บททดสอบความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด
ในมุมมองของนักลงทุนอสังหาฯ ตัวเลขที่บ่งบอกความสำเร็จที่แท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 รวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 รายที่ต้องเผชิญภาวะขาดทุน บางบริษัทสะสมรอยแผลจากช่วงโควิดต่อเนื่องมานานหลายปี
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากไม่มีจุดนี้ ศุภาลัยและเอพี ไทยแลนด์ จะเป็นผู้ครองตำแหน่งหัวตารางแทนที่ทันที
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ตอกย้ำว่าแม้ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนและโฟกัสโครงการที่ตรงกลุ่มเป้าหมาย โอกาสในการสร้างผลตอบแทนก็ยังคงมีอยู่เสมอ
บทสรุปและทิศทางอสังหาฯ ปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นการเติบโตแบบหวือหวาโดยขาดการบริหารความเสี่ยง ในปี 2567 นี้ ตลาดอสังหาฯ ไทยจะยังคงเผชิญกับปัจจัยท้าทาย ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูงและหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ การเลือกโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ (Prime Location) หรือการบริหารพอร์ตการลงทุนที่เน้นสภาพคล่อง จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนหรือมองหาโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือนักพัฒนาโครงการ ความแม่นยำของข้อมูลคืออาวุธสำคัญที่สุด
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละทำเล หรือมองหาคำแนะนำในการบริหารพอร์ตอสังหาฯ ให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจปี 2567 อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทำให้คุณพลาดโอกาสทอง ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์แบบเจาะลึกสำหรับธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ
