เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: สรุปผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ หลายค่ายที่เคยตั้งเป้าหมายไว้สูงลิ่วหลังผ่านพ้นช่วงวิกฤตโควิดและหวังจะเห็นโมเมนตัมการเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ ทำให้การก้าวเข้าสู่ปี 2567 ยังคงเป็นความกดดันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะที่ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกว่าท่ามกลางกระแสลมแรงในตลาด ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องปรับกลยุทธ์ใหม่เพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: ศึกหนักที่รายได้รวมลดลงกว่า 1.2%
จากการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยประมาณ 1.2% ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่าความเหลื่อมล้ำทางธุรกิจมีมากขึ้น โดยมีบริษัทกว่า 25 แห่งที่รายได้รวมลดลง
น่าสนใจว่าในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกิน 20% นั้นมีหลายรายที่ต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการสต็อกและยอดโอนกรรมสิทธิ์ เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) นอกจากนี้ บริษัทยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็เผชิญกับตัวเลขรายได้ติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพตลาดที่ซบเซานั้นกระทบต่อทุกระดับ ตั้งแต่รายกลางไปจนถึงรายใหญ่ใน Top 10 ที่มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แม้ตลาดจะตึงตัว แต่แชมป์รายได้รวมในปีนี้ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้ไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับที่เหลือ ได้แก่:
แสนสิริ (39,082 ล้านบาท)
เอพี ไทยแลนด์ (38,399 ล้านบาท)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งตัวจริง
หากเรามองผ่าน “รายได้รวม” ไปยัง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้น ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าการระบายสต็อกในโครงการที่อยู่อาศัยยังเป็นโจทย์ใหญ่ที่แก้ไม่ตก
ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าตัวเลขนี้เป็น “สัญญาณเตือนภัย” สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งรวมไปถึงบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ติดลบไปถึง 38% และ AP ที่แม้จะครองเบอร์ 1 ด้านยอดขาย แต่ก็ยังลดลงเล็กน้อยที่ 2%
อย่างไรก็ตาม เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก เพราะเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการขยายพอร์ตเข้าสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมากขึ้น ส่งผลให้รายได้ในส่วนนี้เติบโตกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เป็นตัวอย่างที่ดีของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ได้ผลดีในยุคตลาดผันผวน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด
เอพี ไทยแลนด์ (36,927 ล้านบาท)
แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) – โต 7%
ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (23,370 ล้านบาท) – โต 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (22,357 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (18,966 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (10,019 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (8,840 ล้านบาท)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (7,619 ล้านบาท)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (7,171 ล้านบาท)
กำไรสุทธิ: การรักษากำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน สะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันบีบคั้นมาร์จิ้นของผู้ประกอบการอย่างรุนแรง
ทว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์ด้านกำไรไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนใหญ่นี้มาจากการทำรายการพิเศษขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน ในขณะที่ แสนสิริ โชว์ฟอร์มดุด้วยกำไรที่โตถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่ปรับตัวได้โดดเด่นที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ ปี 2566
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า “ขนาด” ไม่ใช่คำตอบเดียวที่จะนำพาธุรกิจให้รอดพ้นจากวิกฤต แต่คือ “ประสิทธิภาพ” การบริหารต้นทุนและความยืดหยุ่นของพอร์ตโครงการ การที่หลายบริษัทมียอดรายได้ที่ลดลงแต่ยังประคองตัวอยู่ได้ คือภาพสะท้อนของการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ที่ดี
สำหรับปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่ในเรื่องของดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน หากคุณกำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีผลประกอบการที่เป็นบวกคือกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุดในเวลานี้
หากท่านต้องการข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกเพิ่มเติมหรือปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เท่าทันสถานการณ์ตลาดในปี 2567 สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำยิ่งขึ้นได้ตั้งแต่วันนี้!
