เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: สรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบที่สาหัสสากรรจ์ หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมที่ได้รับจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงยืดเยื้อมาจนถึงสิ้นปี แม้จะเป็นไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ตัวเลขกลับไม่สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างที่หวังไว้ จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในวงการมากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินสถานะของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในภาวะเศรษฐกิจผันผวนเช่นนี้
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมถดถอย
จากการวิเคราะห์ 41 บริษัทพบว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลง 1.2% จากปี 2565 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าไม่ใช่ทุกแบรนด์ที่สามารถรักษาฐานรายได้ไว้ได้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ยังพบว่ารายได้รวมปรับตัวลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่อย่าง AP Thailand, Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ต่างก็ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
แสนสิริท็อปฟอร์ม: ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด
เมื่อจัดลำดับ 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริสามารถทะยานขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาติดๆ ด้วย AP Thailand ที่ 38,399 ล้านบาท และ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งการแข่งขันในปีนี้มีความดุเดือดอย่างมาก โดยเฉพาะการชิงพื้นที่ กลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สิน เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินในภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ไทยชะลอตัว
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว (Core Revenue) จะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าบริษัทใดมีการบริหารงานที่แข็งแกร่งที่สุด รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดย AP Thailand สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และบริษัทอย่าง SC Asset แสดงผลงานได้โดดเด่นด้วยการเติบโตถึง 13%
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มรุกหนักในฝั่งที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยทำรายได้เติบโตถึง 103% จากปี 2565 นี่คือสัญญาณบ่งบอกถึงการปรับตัวของยักษ์ใหญ่ที่ต้องการลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาเพียงรายได้จากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
ท้ายที่สุด “กำไร” คือตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดย Land & Houses ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่กำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากการบริหารสินทรัพย์ (Asset Monetization) อย่างการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ ซึ่งเป็น กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่บริษัทขนาดใหญ่ใช้รับมือกับสถานการณ์ตลาด
ส่วนลำดับถัดมาคือ Supalai (6,083 ล้านบาท), AP Thailand (6,054 ล้านบาท) และแสนสิริ ที่ทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ในขณะที่บริษัทอย่าง Origin Property และ SC Asset ก็ยังคงรักษาระดับกำไรให้อยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้อย่างมั่นคง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่อแนวโน้มปี 2567
จากการวิเคราะห์ตลอดปี 2566 ผมมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ปรับฐานครั้งใหญ่” บริษัทที่เน้นการพัฒนาโปรดักต์ที่ตรงจุด (Product-Market Fit) และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด ปัจจัยบวกที่ต้องจับตาคือทิศทางของดอกเบี้ยและมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ รวมถึงการบริหาร ความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์ ที่บริษัทต่างๆ ต้องให้ความสำคัญมากขึ้น
ความสำเร็จในปีที่ผ่านมาพิสูจน์แล้วว่าการพึ่งพาโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การปรับตัวสู่โครงการมิกซ์ยูสหรือการเน้น Segment ลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง คือทางรอดที่สำคัญสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
หากคุณเป็นหนึ่งในนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนตัดสินใจในตลาดอสังหาฯ ที่มีความผันผวนนี้ การได้รับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญคือสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสทองในการลงทุนและบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเจาะลึกหรือประเมินศักยภาพโครงการในอนาคตเพื่อให้สอดรับกับตลาดปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมกันวางแผนและคว้าโอกาสความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน!
