เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” ตามที่ใครหลายคนวิจารณ์ แต่เป็นปีแห่ง “การทดสอบความแข็งแกร่ง” ครั้งสำคัญของดีเวลลอปเปอร์ทั่วประเทศ จากความคาดหวังที่ว่าอุตสาหกรรมจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นสภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ตามเป้าหมาย
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในสมรภูมินี้ได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้เล่นในตลาด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษาทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงมากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในบางเซกเมนต์กำลังเผชิญกับภาวะซัพพลายล้นตลาด (Oversupply) และกำลังซื้อที่ลดน้อยลงอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ยังต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -18% เช่นเดียวกับ AP, Supalai, Pruksa และ Origin ที่ต่างก็มียอดรวมลดลงตามสภาพตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
ในแง่ของตัวเลขรายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ตกเป็นของ Sansiri ที่ผงาดขึ้นมาด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (31,818 ล้านบาท), อันดับ 4 Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท)
ลำดับถัดมาคือ SC Asset (24,487 ล้านบาท), U-Ventures (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดฝีมือที่แท้จริงต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะรายได้รวมมักมีปัจจัยอื่นแฝง ทั้งการปล่อยเช่าหรือธุรกิจบริการ เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ดูน่ากังวลกว่าที่คิด โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ AP (Thailand) แสดงศักยภาพได้โดดเด่นที่สุด โดยครองอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำไป 32,829 ล้านบาท ตามด้วย Supalai (30,836 ล้านบาท), SC Asset (23,370 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (22,357 ล้านบาท) ที่น่าสนใจคือ SC Asset และ Sansiri เป็นเพียง 2 บริษัทในกลุ่มผู้นำที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสตลาด
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยมียอดขายพุ่งขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท สะท้อนถึงการรุกตลาดที่ถูกจังหวะและกลยุทธ์การคัดเลือกทำเลระดับพรีเมียม
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ทำกำไรได้ดีที่สุด?
กำไรสุทธิคือบทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางรายต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากไม่มีจุดนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามติดด้วย AP (6,054 ล้านบาท) และ Sansiri (5,846 ล้านบาท) ซึ่ง Sansiri ถือว่าทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
อุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คือบทเรียนที่สำคัญที่สุดเรื่อง “การปรับตัว” บริษัทที่รอดพ้นจากภาวะรายได้หดตัวมักเป็นบริษัทที่มีการจัดการต้นทุนที่ดีและเลือกเจาะกลุ่มตลาดที่ยังมีกำลังซื้อจริง ทั้งนี้ สำหรับปี 2567 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน ผู้ซื้อและนักลงทุนควรวิเคราะห์บริษัทที่ “มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง” และ “มีอัตรากำไรขั้นต้นที่เติบโตต่อเนื่อง” มากกว่าจะดูเพียงแค่ยอดขายที่ดูสวยหรูเพียงอย่างเดียว
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกสถานการณ์รายบริษัทแบบเรียลไทม์ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างใกล้ชิด หรือติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อประเมินความเสี่ยงและโอกาสก่อนการลงทุนครั้งถัดไปกับเราได้ทันที!
