เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางปี 2568
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 นับเป็นปีแห่งความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับมรสุมรอบด้าน แม้ในช่วงต้นปีจะมีความหวังจากแรงส่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นไปตามคาดการณ์ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ฝังตัวลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติแล้วควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศการซื้อขายยังคงซบเซาอย่างเห็นได้ชัด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลเชิงลึกในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อสำรวจดูว่าในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในเกมนี้ได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวม บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมที่ดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยนี้กลับซ่อนความจริงที่น่าตกใจไว้ เพราะหากเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ถดถอยลง
ที่น่าจับตามองคือกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land รวมถึง Lalin Property ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและกระแสเงินสดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนที่สำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น แม้แต่ “Land & Houses” แบรนด์ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นผู้นำ ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบไปถึง 18% ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ซบเซาอย่างหนัก
จัดอันดับ “แชมป์รายได้” แห่งปี 2566
ในสมรภูมิรายได้รวม แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย ศุภาลัย, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ความน่าสนใจอยู่ที่ว่าการเติบโตของแต่ละค่ายไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินอื่น ๆ เข้ามาเสริม
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกันที่ “ของจริง”
หากเราตัดรายได้จากส่วนอื่นออกไป และมุ่งเน้นที่รายได้จากการขายโดยตรง ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยิ่งมีความเข้มข้นขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หดตัวลงถึง -11% จากปีก่อน และที่สำคัญคือมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงเบอร์ 1 อย่าง AP Thailand ที่ยอดขายตกลงไป -2% เช่นกัน
แต่ท่ามกลางความซบเซา ยังมีดาวเด่นอย่าง “Central Pattana” ที่เริ่มติดเครื่องเดินหน้าเต็มกำลังด้วยการส่งมอบโครงการที่พักอาศัย ทำให้รายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% สิ่งนี้สะท้อนว่า กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่มีการผสมผสานระหว่างพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นแต้มต่อสำคัญในยุคที่ผู้บริโภคเลือกมากขึ้น
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่มากอาจไม่มีความหมายหาก “กำไร” ไม่เหลือกลับเข้ากระเป๋า ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุน และมีบริษัทกว่า 20 แห่งที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
สำหรับผู้ชนะในด้านกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) กลายเป็นกลยุทธ์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญในการพยุงฐานะทางการเงิน ส่วนแสนสิริเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
บทสรุปและก้าวต่อไปสู่ปี 2568
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของสภาพคล่องทางการเงินและการปรับตัวต่อสถานการณ์เศรษฐกิจผันผวน สำหรับปี 2568 ที่กำลังจะมาถึง ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะยิ่งมีความซับซ้อนมากขึ้น นักลงทุนและผู้ประกอบการจำเป็นต้องโฟกัสไปที่ “คุณภาพของทำเล” (Location Quality) และ “การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ” (Cost Efficiency) มากกว่าการเร่งยอดขายเพียงอย่างเดียว
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การวิเคราะห์เพียงตัวเลขรายได้อาจไม่เพียงพอ แต่ต้องเจาะลึกไปถึงความสามารถในการทำกำไรและเสถียรภาพทางการเงินของแต่ละแบรนด์
คุณกำลังวางแผนตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อปรับพอร์ตอสังหาฯ ของคุณให้ตอบโจทย์ทิศทางตลาดปี 2568 อยู่หรือไม่? หากคุณต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อก้าวสู่ความสำเร็จที่แม่นยำกว่าเดิม อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดสำหรับแผนธุรกิจหรือการลงทุนของคุณวันนี้!
