ถอดรหัสผลประกอบการ: เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดตายในปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าปี 2566 คือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” ครั้งสำคัญของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทะยานไปข้างหน้า แต่ความจริงกลับสวนทาง เมื่อแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาคเริ่มเข้ามากดทับตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยและเกิดภาวะชะลอตัวลากยาวต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาร้อนแรงได้ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 รายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เราได้เห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ทันท่วงที และใครที่กำลังเผชิญกับวิกฤตความสามารถในการทำกำไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับไส้ใน เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีความเสี่ยงสูง การบริหารกระแสเงินสดและการปรับพอร์ตให้ทันกับความต้องการของตลาดเป็นเรื่องที่สำคัญเหนืออื่นใด แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยักษ์ใหญ่ที่เคยยืนหยัดอย่างมั่นคง ก็ยังประสบปัญหารายได้รวมติดลบไปถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีการชิงไหวชิงพริบกันอย่างดุเดือด แสนสิริก้าวขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเบียด เอพี (ไทยแลนด์) ลงมาอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
ความน่าสนใจอยู่ที่รายได้จากช่องทางอื่นที่บางบริษัทนำมาเป็น “ตัวช่วย” ในการหนุนตัวเลขรวม ดังนั้น ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมจึงแนะนำให้โฟกัสที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เพื่อดูเนื้อแท้ของธุรกิจ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นตัวจริงของดีเวลลอปเปอร์
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นรายได้หลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้จากส่วนนี้ลดลง
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้อย่างสง่างาม อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเปลี่ยนผ่านสู่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ทำให้รายได้จากการขายพุ่งขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บททดสอบความยั่งยืน
กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และหลายแห่งยังไม่สามารถฟื้นตัวจากพิษเศรษฐกิจหลังโควิดได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนนี้มาจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะกลายเป็นผู้นำที่แท้จริง
ขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ตอกย้ำให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แม่นยำ
มองไปข้างหน้า: ก้าวต่อไปในปี 2567
ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ปัญหาหนี้ครัวเรือน และกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด การที่บริษัทจะอยู่รอดและเติบโตได้นั้น ไม่ใช่แค่เรื่องของการเปิดโครงการใหม่ แต่คือการบริหารจัดการ Inventory ที่มี และการสร้างโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ Real Demand ให้มากที่สุด
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นจังหวะเวลาที่คุณควรทำการบ้านอย่างหนัก โดยเฉพาะการเลือกบริษัทที่มีเสถียรภาพทางการเงินสูง มีประวัติการทำกำไรที่ต่อเนื่อง และมีความสามารถในการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เกี่ยวกับทิศทางอสังหาฯ ในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการปรึกษาด้านการวางแผนลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดในสภาวะตลาดแบบนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะความไม่มั่นใจ
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ และเตรียมความพร้อมสู่การตัดสินใจที่แม่นยำที่สุดในปี 2567!
