วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566?
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคงเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นปีที่ “ท้าทาย” อย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจากช่วงรอยต่อปี 2565 จะมีพลังส่ง (Momentum) ที่ดูสดใส แต่เมื่อเผชิญกับปัจจัยรุมเร้า ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงกำลังซื้อที่เปราะบาง ส่งผลให้ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ตกอยู่ในที่นั่งลำบากยาวนานจนจบไตรมาส 4 และแรงกดดันนี้ยังคงส่งไม้ต่อมาถึงภาพรวมของปี 2567 ที่ยังต้องลุ้นเหนื่อย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีกับตัวเลขในแวดวงอสังหาฯ มานานกว่า 10 ปี วันนี้เราจะมา “ชำแหละ” ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าท่ามกลางมรสุมนี้ ใครคือผู้รอด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่รายได้รวมหายไปกว่า 1.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เมื่อรายได้รวมไม่ใช่เครื่องพิสูจน์ความสำเร็จเพียงอย่างเดียว
จากข้อมูลที่เราเก็บรวบรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ลดลงจาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างน่าใจหาย ตัวเลขที่น่าตกใจคือมีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้ลดลง โดยกลุ่มที่ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่อาจไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคนั้น
แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่รายอื่นที่ล้วนแต่ต้องเผชิญกับภาวะชะงักงัน แต่หากมองในมุมของ “แชมป์รายได้รวม” ปี 2566 ต้องยกให้ แสนสิริ (SIRI) ที่ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารแบรนด์และการทำการตลาดที่แข็งแกร่งในภาวะตลาดขาลง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออก และโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและความนิยมในโครงการใหม่ ภาพรวมยิ่งน่ากังวลมากขึ้น โดยทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ติดลบไปถึง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์เจ้าพ่อโครงการขาย ด้วยรายได้จากการขายรวมสูงถึง 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแม่นยำในการเลือกทำเลและประเภทที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงใจคนเมืองและชานเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะที่ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากลุยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็สามารถสร้างรายได้เติบโตสูงถึง 103% กลายเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจของบริษัทที่ข้ามสายมาโกยเงินจากธุรกิจที่อยู่อาศัยได้อย่างโดดเด่น
กำไรสุทธิ: บททดสอบความเป็นมืออาชีพและการบริหารต้นทุน
สุดท้ายแล้ว “ยอดขาย” อาจเป็นเพียงหน้าฉาก แต่ “กำไรสุทธิ” คือคำตอบสุดท้ายของธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้า 11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องยอมรับสภาวะขาดทุน บางรายสะสมแผลมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาความเป็นหนึ่งด้านกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขดังกล่าวได้รับแรงหนุนจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากหักรายได้ส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่ทำผลงานกำไรจากการดำเนินงานหลักได้อย่างงดงามที่สุด
สำหรับแสนสิริ ถือเป็นบริษัทที่โชว์ฟอร์มได้อย่างก้าวกระโดดด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตถึง 42% ซึ่งแสดงถึง “ประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุน” (Cost Control) และ “ความฉลาดในการบริหารจัดการสต็อก” (Inventory Management) ที่แม่นยำในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
สรุปกลยุทธ์สำหรับปีที่ท้าทาย
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการนี้ สิ่งที่เราเรียนรู้จากปี 2566 คือ “ความใหญ่” ไม่ได้รับประกัน “ความสำเร็จ” อีกต่อไป บริษัทที่จะยืนหยัดได้ในระยะยาวคือบริษัทที่มี:
วินัยทางการเงิน: ลดการพึ่งพาสินเชื่อระยะสั้นและเน้นกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง
Product-Market Fit: พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริง ไม่ใช่แค่สร้างตามกระแส
ความคล่องตัว (Agility): ปรับกลยุทธ์ตามสถานการณ์อย่างรวดเร็ว ดังเช่นการเติบโตของกลุ่ม Mixed-use และการบริหารพอร์ตอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัย
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง ทั้งในแง่ของดอกเบี้ยนโยบายและมาตรการควบคุมสินเชื่อของสถาบันการเงิน หากคุณกำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อปรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวทันตลาดในอนาคต อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนมาเป็นอุปสรรคต่อโอกาสเติบโตของคุณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์ทิศทางและโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำที่สุดวันนี้ เพื่อให้คุณเป็นผู้ชนะในทุกสภาวะเศรษฐกิจ!
