บทวิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566 สู่ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาดขยับตัวแรงขึ้น แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยทางการเมืองในช่วงเปลี่ยนผ่าน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ภาพรวมรายได้ของบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือผู้เล่นที่สามารถยืนหยัดและบริหารจัดการองค์กรได้อย่างยอดเยี่ยมที่สุด โดยพิจารณาจากรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
รายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัวในภาพรวม
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการที่พึ่งพาโครงการระดับกลาง-บน หรือโครงการคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ล่าช้าและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อธนาคาร (LTV)
อย่างไรก็ตาม แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ของกลุ่มรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตามมาด้วย AP Thailand ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ยืดหยุ่นและการกระจายสินค้าที่ตอบโจทย์ตลาดได้ดีกว่าคู่แข่ง
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความเป็นมืออาชีพตัวจริง
เมื่อตัดรายได้จากบริการหรือค่าเช่าออกไป และวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์กลับดูน่าห่วงยิ่งขึ้น โดยรายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ AP Thailand คือผู้ชนะอย่างแท้จริงด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไป 32,829 ล้านบาท ความน่าสนใจอยู่ที่ AP สามารถรักษาระดับการขายในตลาดแนวราบได้ดีเยี่ยม แม้ตลาดโดยรวมจะติดลบ แต่สำหรับผู้ที่มองหา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความคุ้มค่า ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้สำคัญถึงประสิทธิภาพการจัดการโครงการ (Operational Excellence)
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนาถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% เติบโตจาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การเปลี่ยนโฉมสู่การพัฒนาโครงการ Mixed-use เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนท่ามกลางความท้าทาย
สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือบทสรุปที่บอกว่าบริษัทใดสามารถทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างมีกำไรในภาวะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น โดยรวมทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย
Land and Houses ยังคงเป็นจอมเก๋าที่ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย หากตัดรายการพิเศษออก ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ AP Thailand (6,054 ล้านบาท) คือผู้เล่นที่ทำกำไรจากการดำเนินงานได้แข็งแกร่งที่สุด นอกจากนี้ แสนสิริยังสร้างผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
บทสรุปและทิศทางปี 2567
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คือบทเรียนที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การเลือกโครงการที่มีทำเลศักยภาพ การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการทำความเข้าใจความต้องการของผู้ซื้ออย่างลึกซึ้ง คือกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทอย่าง AP, แสนสิริ, และศุภาลัย ยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดและผลกำไรไว้ได้
สำหรับปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยและการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก แต่โอกาสยังคงมีสำหรับผู้พัฒนาที่มีความเชี่ยวชาญ (Expertise) และมีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) สูง การคัดเลือกโครงการอสังหาฯ ที่มีมูลค่าเพิ่มในระยะยาวจะเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในปีนี้
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจเลือกโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดเป็นอุปสรรคต่อโอกาสของคุณ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำในการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในวันนี้!
