เจาะลึกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบททดสอบแห่งปี 2566
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ธุรกิจเติบโตต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เริ่มตั้งแต่นัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นไฮซีซั่น แต่กลับไร้สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาตกอยู่ในสถานการณ์ที่ค่อนข้างท้าทาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การปรับตัวและการรับมือกับวิกฤตที่แตกต่างกันไป นี่คือบทวิเคราะห์เจาะลึกที่เปิดเผยว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริงในตลาดนี้
เมื่อรายได้รวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สะท้อนภาวะถดถอย
ตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 รายทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ราว -1.2% ซึ่งตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่รุนแรง แต่เมื่อเจาะลึกถึงรายบริษัทจะพบสัญญาณอันตราย เนื่องจากมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ติดลบไปเกือบ -28% รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างเผชิญกับตัวเลขติดลบในช่วง -21% ถึง -26% สิ่งที่น่าตกใจคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเศรษฐกิจผันผวนนั้นยากลำบากเพียงใด
แชมป์รายได้รวม: การสลับขั้วใน Top 10
ในเชิงรายได้รวม แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) โดยในกลุ่ม Top 10 นี้เอง มีถึง 5 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นว่า “การเติบโต” กลายเป็นเรื่องที่ทำได้ยากขึ้นในสภาวะตลาดปัจจุบัน
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดเนื้อแท้ของธุรกิจ
หากเราวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจะมีความชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับวิกฤตกำลังซื้ออย่างหนัก
ในหมวดรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของปีนี้คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เร่งเครื่องการขายอย่างน่าจับตา โดยมีรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นการพิสูจน์ว่ากลยุทธ์การขายโครงการระดับบนยังคงมีช่องว่างให้ทำกำไร
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลกระทบสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยพิเศษอย่างการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากมองที่ผลงานจากการขายโครงการล้วนๆ แล้ว ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นผู้เล่นที่บริหารกำไรได้ยอดเยี่ยมไม่แพ้กัน ในขณะที่แสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่โชว์ฟอร์มการเติบโตของกำไรได้อย่างโดดเด่นถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่ออนาคตตลาดอสังหาฯ
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เราจะเห็นว่าเทรนด์ของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เปลี่ยนไปสู่ยุคที่ “ความคล่องตัว” สำคัญกว่า “ขนาดขององค์กร” บริษัทที่ปรับตัวเร็ว มีวินัยทางการเงินสูง และเลือกเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง คือกลุ่มที่จะรอดพ้นจากมรสุมนี้ได้
การที่บริษัทอย่างเซ็นทรัลพัฒนาหรือกลุ่มที่มีฐานรายได้ประจำที่แข็งแกร่งเริ่มเข้ามาแย่งส่วนแบ่งในตลาดอสังหาฯ มากขึ้น เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้พัฒนาเจ้าเดิมต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างมาลดต้นทุน หรือการทำ Digital Marketing ที่แม่นยำขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการปิดการขายในภาวะที่สินเชื่อธนาคารยังคงเข้มงวด
การบริหารความเสี่ยงและการรักษาฐานกำไรจะยังคงเป็นโจทย์สำคัญในปี 2567 สำหรับท่านที่ต้องการคำปรึกษาหรือมองหาโซลูชันในการบริหารจัดการโครงการหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของท่าน
หากท่านต้องการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกหรือรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ในปีนี้ให้เหนือคู่แข่ง สามารถติดต่อเราเพื่อเริ่มพูดคุยและสร้างโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกันได้ตั้งแต่วันนี้
