เจาะลึกทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปี 2566
ท่ามกลางกระแสความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศ ปี 2566 กลายเป็นบททดสอบสำคัญที่พิสูจน์ให้เห็นว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังเผชิญกับมรสุมที่ท้าทายกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้เราจะเคยคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดจะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นการชะลอตัวแบบก้าวกระโดดนับตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ไร้เงาของช่วงไฮซีซั่นอย่างที่ควรจะเป็น
ในฐานะที่ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ มาตลอดหนึ่งทศวรรษ ผมมองว่าข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนความจริงอันโหดร้ายของภาพรวมอุตสาหกรรม และนี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกที่ช่วยให้เราเข้าใจว่า ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมที่ไม่ง่ายนี้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับตัวเลขรายได้ที่น่าตั้งคำถาม
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ถือว่าลดลงไป -1.2% ดูผิวเผินอาจเป็นเพียงตัวเลขน้อยนิด แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 รายที่รายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่เผชิญภาวะถดถอยรุนแรงในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นพิมพ์เขียวของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังได้รับผลกระทบด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งกลายเป็นสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจว่า แม้บริษัทที่มีฐานทุนแน่นปึ้กก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงเหวี่ยงของตลาดได้
การจัดอันดับรายได้รวม: ใครครองบัลลังก์ปี 2566?
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างหวุดหวิด โดยเอพีทำรายได้รวมไปที่ 38,399 ล้านบาท ตามด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจมี “ตัวช่วย” จากธุรกิจอื่น แต่หากเราโฟกัสที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ภาพความเป็นจริงจะถูกฉายออกมาได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
วัดกันที่เนื้อๆ: รายได้จากการขายสะท้อนความแข็งแกร่ง
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย เราพบว่าตัวเลขลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 รายที่รายได้ส่วนนี้ลดลง ซึ่งหมายความว่ายอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบโดยตรงจากกำลังซื้อที่ลดลงและอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสมรภูมินี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงขึ้นเป็นอันดับ 1 ในขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ส่วน ศุภาลัย ยังคงรักษาฟอร์มคงที่ไว้ได้ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มขยับตัวแรงจากการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย โดยกวาดรายได้ส่วนนี้ไปถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่เริ่มผลิดอกออกผลในภาวะตลาดขาลง
กำไรสุทธิ: บททดสอบสุดท้ายของความอยู่รอด
กำไรคือตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการ (Operational Efficiency) ปีที่ผ่านมาเราเห็นกำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทเรื้อรังมานานตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในส่วนของกำไรสูงสุด (Net Profit) แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่านี่คือตัวเลขที่มีรายการพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนหนุนอยู่ หากพิจารณาผลงานจากการดำเนินงานหลัก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือสองค่ายที่ทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่งและน่าชื่นชม ในขณะที่ แสนสิริ มีการเติบโตของกำไรอย่างโดดเด่นถึง 42% ถือเป็นหนึ่งในไฮไลท์ของปีที่ผ่านมา
บทสรุปและมุมมองในอนาคต (2567-2568)
ปี 2566 คือบทเรียนที่สำคัญที่สุดของดีเวลลอปเปอร์ไทย การเติบโตแบบก้าวกระโดดอาจไม่ใช่คำตอบในยุคนี้อีกต่อไป แต่คือ “ความสามารถในการรักษาสมดุล” และ “การจัดการภาระหนี้สิน” โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง สิ่งที่ผู้บริโภคหรือนักลงทุนควรมองหาคือโครงการที่ตอบโจทย์ Real Demand จริงๆ และบริษัทที่มีวินัยทางการเงินสูง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย บริษัทที่ปรับตัวได้เร็วกว่า มีสภาพคล่องดีกว่า และเน้นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value-added) จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว หากคุณกำลังวางแผนลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ การเลือกแบรนด์ที่ผ่านบททดสอบความแข็งแกร่งในช่วงปีที่ผ่านมาคือสิ่งที่คุณไม่ควรมองข้าม
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกโครงการที่คุ้มค่าภายใต้สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตล่าสุดและวางแผนกลยุทธ์ของคุณตั้งแต่วันนี้ครับ
