เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจปี 2566
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คงต้องใช้คำว่า “ปีแห่งการปรับตัวอย่างแสนสาหัส” จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ธุรกิจดีดตัวขึ้น (Take-off) แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงรอยต่อของการจัดตั้งรัฐบาล ส่งผลให้ภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับภาวะซบเซาต่อเนื่องจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามกลไกตลาดมานานกว่าทศวรรษ ผมได้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางวิกฤตที่หนักหน่วง ใครกันที่ยังสามารถประคองตัวและก้าวขึ้นมาเป็นผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณถดถอยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% นำโดย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัวถึง -28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างมีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน ที่น่าสนใจคือแม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของตลาดโดยรวมกำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนัก
ผู้นำสนาม: แสนสิริ โชว์ฟอร์มแกร่งครองแชมป์รายได้รวม
ท่ามกลางกระแสลมแรง แสนสิริ พุ่งขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ของกลุ่มที่มีรายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีมีรายได้รวมอยู่ที่ 38,399 ล้านบาท ตามด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานที่แท้จริง เนื่องจากบางบริษัทมีการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง ดังนั้น หากเรามองเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Business) ภาพของผู้นำตลาดจะเริ่มเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดความคมของนักพัฒนา
เมื่อตัดรายได้ที่ไม่เกี่ยวข้องออกไป และดูที่การขายโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก พบว่าภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย มียอดขายรวมกันที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปี 2565 สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคที่ลดน้อยถอยลง
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งที่ 1 ในด้านรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของปี 2566 คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการขยายพอร์ตที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ถือเป็นตัวอย่างของกลยุทธ์การ Diversify พอร์ตที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายเป็นผลกระทบต่อเนื่องสะสมมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในด้านผลกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เป็นกลยุทธ์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ช่วยหนุนให้ตัวเลขกำไรยังคงสูงโดดเด่น หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทนทันที
นอกจากนี้ แสนสิริ ยังทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนและการเลือกเปิดตัวโครงการในทำเลศักยภาพที่แม่นยำ
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
ภาพรวมปี 2566 ยืนยันให้เห็นว่า กลยุทธ์แบบเดิมที่เน้นปริมาณการเปิดโครงการอาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป ในปี 2567 ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะยิ่งมีความท้าทายมากขึ้น ทั้งจากดอกเบี้ยนโยบายที่กดดันผู้ซื้อ และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ผู้ชนะในยุคถัดไปจะไม่ใช่เพียงบริษัทที่มียอดขายสูงที่สุด แต่คือผู้ที่สามารถบริหารสภาพคล่อง บริหารจัดการพอร์ตสินค้าได้ตรงความต้องการ (Product Fit) และมีโครงสร้างการเงินที่แข็งแกร่งเท่านั้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการวางแผนการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเพื่อการลงทุนระยะยาว การวิเคราะห์ข้อมูลรายบริษัทและความมั่นคงของผู้ประกอบการคือหัวใจสำคัญ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทางอสังหาฯ ในปี 2567 หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาของเราวันนี้ เพื่อก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวและคว้าโอกาสสำคัญในตลาดอสังหาฯ ก่อนใคร
