เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ปท่ามกลางพายุเศรษฐกิจปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามแล่นทวนกระแสน้ำเชี่ยว หลังจากความคาดหวังว่าโมเมนตัมบวกจากปี 2565 จะส่งให้ตลาด “Take off” ได้อย่างสวยงาม แต่ความจริงกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ปัจจัยลบจากการชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ผสมโรงกับภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เปราะบาง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดชะลอตัวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของภาคอสังหาฯ แต่ภาพรวมก็ยังคงไร้สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน ซึ่งสถานการณ์นี้ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนและวิเคราะห์ว่า ในสมรภูมิที่รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท หรือติดลบราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็นผู้ชนะตัวจริงในเกมนี้
เมื่อ “รายได้รวม” ไม่ใช่เครื่องพิสูจน์ความสำเร็จเพียงอย่างเดียว
ภาพรวมของรายได้รวมทั้ง 41 บริษัทดูเหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่รายเล็ก แต่บริษัทชั้นนำเองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน
ที่น่าตกใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่รายอื่นๆ ใน Top 10 ที่ส่วนใหญ่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม แสนสิริ (SIRI) กลับกลายเป็นม้ามืดที่คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตถึง 12% ท่ามกลางภาวะตลาดที่ซบเซา
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออกไป เพื่อดูเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Business) ภาพของตลาดจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง โดยเฉพาะไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% ขณะที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ลดลง -38% และแม้แต่เบอร์ 1 ของตลาดอย่างเอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ยังเลี่ยงไม่พ้นผลกระทบโดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์รายได้จากการขายไว้ได้ที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) โชว์ฟอร์มโดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลตอบรับจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจังด้วยการเติบโตสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารจัดการ
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือบรรทัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) และมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายเป็นแผลเรื้อรังมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในหมวดกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงคว้าอันดับ 1 ไปด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องขีดเส้นใต้ไว้ว่า ตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากกำไรพิเศษในการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ราว 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) จะขึ้นมาเป็นผู้นำตัวจริงในการทำกำไร ส่วน แสนสิริ ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางสู่ความยั่งยืนในปี 2567
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่สถิติ แต่เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว (Agile) การพึ่งพากระแสเงินสดจากการเปิดตัวโครงการใหม่เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอในยุคที่อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนเป็นปัจจัยกดดันหลัก
สิ่งที่ผมแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนหรือติดตามข่าวสารในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือการไม่มองข้าม “ความสามารถในการทำกำไร” มากกว่า “มูลค่าการโอน” เพราะบริษัทที่ยืนหยัดได้ในระยะยาวคือบริษัทที่มีวินัยทางการเงินสูงและสามารถบริหารจัดการ Inventory ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สรุปตาราง Top 10 อสังหาฯ (อ้างอิงรายได้จากการขายปี 2566):
AP (เอพี ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
SIRI (แสนสิริ): 32,829 ล้านบาท
SPALI (ศุภาลัย): 30,836 ล้านบาท
SC (เอสซี แอสเสท): 23,370 ล้านบาท
PRH (พฤกษา): 22,357 ล้านบาท
LH (แลนด์แอนด์เฮ้าส์): 18,966 ล้านบาท
FRASERS (เฟรเซอร์ส): 10,019 ล้านบาท
ORI (ออริจิ้น): 8,840 ล้านบาท
QH (ควอลิตี้ เฮ้าส์): 7,619 ล้านบาท
PF (พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค): 7,171 ล้านบาท
สถานการณ์ปี 2567 จะเป็นบททดสอบความอึดอีกหนึ่งปี บริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้เท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของโครงการคุณภาพในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงลำพัง ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงวิเคราะห์อัปเดตล่าสุดและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนของคุณให้แม่นยำที่สุดตั้งแต่วันนี้!
