เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมนี้จะต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพสะท้อนของความเปราะบางทางเศรษฐกิจ ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนช่วงเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะ “ซึมยาว” ก็ปกคลุมไปจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะทำยอดขายได้สูงสุด แต่กลับไม่เป็นอย่างที่หวัง
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางกระแสลมต้านนี้ ใครคือผู้รอดชีวิต และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษาอัตราการเติบโตของ กำไรสุทธิ เอาไว้ได้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนภัยจากภาพรวมตลาด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท ซึ่งพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบรรดาผู้เล่นที่รายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นหัวเรือของตลาดอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับตัวเลขรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าเทรนด์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองบัลลังก์ท่ามกลางพายุ
หากจัดอันดับรายได้รวม 10 อันดับแรก แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี ซึ่งถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตามองในยุคที่ตลาด ที่อยู่อาศัย กำลังหดตัว ต่อมาคือ ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ทั้งนี้ 5 ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้สูงสุดกลับมีรายได้ที่ลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับแถวหน้าก็ยังต้องเหนื่อยหนักในการรักษาส่วนแบ่งการตลาด
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อภาพลักษณ์เปลี่ยนไป
ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่ารายได้รวมคือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ในส่วนนี้ 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายติดลบ
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท กลายเป็นม้ามืดที่น่าสนใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เพราะเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในเชิงกลยุทธ์ การลงทุนอสังหาฯ ที่แท้จริงต้องวัดกันที่ “บรรทัดสุดท้าย” หรือ กำไรสุทธิ ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนมากกว่า 12 แห่ง
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) เข้ามาช่วยเสริม มิเช่นนั้น ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) อาจจะแซงหน้าไปแล้ว ส่วน แสนสิริ ถือเป็นดาวเด่นด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญสู่ปี 2567
ปี 2567 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยเรื่องหนี้ครัวเรือนและมาตรการควบคุมสินเชื่อธนาคารยังคงเป็นแรงกดดันหลัก ผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดต้องเน้นการบริหารจัดการ กระแสเงินสด และมุ่งเน้นโครงการที่มีการตอบรับจริง (Real Demand) มากกว่าการเก็งกำไร
การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นในแง่ของ Product Differentiation หรือการสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ เพื่อตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ฉลาดเลือกและระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ความสามารถในการรักษาระดับ อัตรากำไรขั้นต้น จะเป็นตัวตัดสินว่าใครคือผู้ชนะในสนามที่กำลังเดือดพล่านนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดในปี 2025 อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจของคุณ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและกลยุทธ์การบริหารพอร์ตอสังหาฯ ให้เติบโตอย่างมั่นคงในทุกสภาวะตลาด!
