เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผลประกอบการปี 2566 และทิศทางธุรกิจปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยนับเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความผันผวนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าเราจะคาดหวังแรงส่งเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวก็กดดันต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำยอดขาย แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศโดยรวมยังคงซบเซา ส่งผลให้ก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับโจทย์ที่ยากลำบากไม่ต่างจากเดิม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์รายได้จากการขายและผลกำไรอย่างละเอียด เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปีที่ผ่านมา ใครคือตัวจริงที่สามารถปรับตัวรอดพ้นจากมรสุมทางเศรษฐกิจครั้งนี้ได้
ภาพรวมรายได้และวิกฤตความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ
จากข้อมูล 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราวิเคราะห์ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบที่ 1.2% แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างน่าใจหาย โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และ ไซมิส แอสเสท (SA)
สิ่งที่น่าจับตามองที่สุดคือ “รายได้อสังหาริมทรัพย์” ในปี 2566 ไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งของบริษัทขนาดใหญ่เสมอไป เพราะแม้แต่ยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% นอกจากนี้บริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้สูงสุด ยังมีถึง 5 รายที่รายได้ปรับตัวลดลงจากปี 2565 รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวที่ดุเดือด
ในตารางจัดอันดับรายได้รวม บริษัทที่ครองบัลลังก์อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่กวาดรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5
การแข่งขันในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้สะท้อนชัดเจนว่า กลยุทธ์ “การระบายสต็อก” และ “การกระจายพอร์ตโฟลิโอ” คือหัวใจสำคัญในการอยู่รอด โดยเฉพาะกลุ่มที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
หากตัดรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออกไป แล้ววัดกันที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว สถานการณ์จะดูเข้มข้นยิ่งขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ติดลบถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่าผู้บริโภคระดับกลางถึงล่างกำลังประสบปัญหาเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย อยู่ในอันดับ 3 ส่วนที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติดอันดับ 4 ด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังกลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้โครงการที่พัฒนาขึ้นเอง
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือนิยามของความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้รายได้จะลด แต่ยังครองแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) ตามมาด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ แสนสิริ สร้างปรากฏการณ์กำไรเติบโตโดดเด่นถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ถือเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดรายหนึ่งในปีที่ยากลำบากนี้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 จะเป็นอย่างไร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเป็นสมรภูมิที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูงสุด ปัจจัยลบด้านหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดของสถาบันการเงินยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายนี้คือโอกาสสำหรับบริษัทที่มีสภาพคล่องสูงและมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งในการชิงส่วนแบ่งการตลาดจากผู้ประกอบการรายย่อยที่แบกรับภาระต้นทุนไม่ไหว
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ไทย การเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือและตรวจสอบฐานะทางการเงินเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในอสังหาฯ หรือข้อมูลวิเคราะห์ตลาดแบบเจาะลึกรายโครงการ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ และเริ่มต้นเส้นทางการลงทุนที่มั่นคงไปกับเรา!
