เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดตายในปี 2567
หากถามนักวิเคราะห์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยว่าปี 2566 คืออะไร คำตอบที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือ “ปีแห่งความท้าทายที่คาดหวังไม่ได้” หลังจากความพยายามฟื้นตัวจากช่วงหลังโควิด-19 มาจนถึงปี 2565 ทุกฝ่ายต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมเศรษฐกิจจะพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นไฮซีซั่น แต่ยอดขายกลับซบเซาอย่างเห็นได้ชัด ความเปราะบางนี้ยังคงทอดเงามาถึงต้นปี 2567 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบทั้งด้านกำลังซื้อและอัตราดอกเบี้ย
ในฐานะผู้ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดมาตลอดทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชี้ชัดให้เห็นว่าใครคือตัวจริงที่เอาตัวรอดได้ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเจ็บตัว
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสร้างรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบสัญญาณอันตราย เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
สิ่งที่น่ากังวลคือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงใหญ่หลายแห่งประสบภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ซึ่งเป็นขาใหญ่ในตลาดก็ยังหลีกเลี่ยงสถานการณ์รายได้ลดลงถึง -18% ไม่พ้น สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคมีผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน
จัดอันดับ “รายได้รวมสูงสุด”: แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์หนึ่ง
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม (Total Revenue) 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโตขึ้น 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจรวมถึงธุรกิจอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากจะดู “ศักยภาพการขาย” ที่แท้จริง เราต้องมุ่งไปที่รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เท่านั้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ตอกย้ำว่ายอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบโดยตรงจากหนี้ครัวเรือนที่สูงและการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์เจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ส่วนอันดับที่เหลือคือ ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท), เอสซี แอสเสท (23,370 ล้านบาท) ซึ่งโดดเด่นมากด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และ พฤกษา โฮลดิ้ง (22,357 ล้านบาท)
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มแสดงศักยภาพการเป็นผู้เล่นในตลาดที่พักอาศัยอย่างเต็มตัว โดยรายได้จากการขายเติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 นี่คือความสำเร็จของการปรับพอร์ตโฟลิโอจากศูนย์การค้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างน่าจับตามอง
บทสรุปแห่งผลกำไร: ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์?
ในโลกธุรกิจ ยอดขายอาจลวงตาได้ แต่กำไรสุทธิคือความจริงสูงสุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เข้ามาสนับสนุน หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพีจะมีกำไรที่สูสีกันมากในอันดับต้นๆ ตามด้วยแสนสิริที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจที่สุดในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย: 2567 บททดสอบความแกร่ง
เรากำลังอยู่ในยุคที่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยกลยุทธ์ความแม่นยำสูง (Precision Marketing) และการบริหารกระแสเงินสดที่รัดกุม ภาวะหนี้เสียที่ยังคงอยู่ในระดับสูงและนโยบายดอกเบี้ยขาขึ้นคือตัวแปรหลักที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว การมีที่ดินสวยหรือโครงการดีอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อความสำเร็จ แต่ต้องเข้าใจความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคในยุคใหม่
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจที่ต้องการติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อคัดกรองโอกาสการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ อย่าลืมติดตามข้อมูลเจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้คุณก้าวทันทุกสถานการณ์และตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดที่สุดในทุกย่างก้าวของการลงทุนครับ!
