เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีกับวงการมานานกว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่ง (Stress Test) ครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากความคาดหวังว่าธุรกิจจะฟื้นตัวอย่างเต็มสูบหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 กลับกลายเป็นว่าแรงส่ง (Momentum) เริ่มแผ่วลงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ดูจะชะลอตัวลากยาวมาจนถึงสิ้นปี ทำให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาเต็มไปด้วยความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าท่ามกลางกระแสลมต้านที่พัดแรง ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงต้านที่ยากจะต้านทาน
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่หนักหนา แต่หากลงลึกในระดับบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มบริษัทระดับกลางและเล็ก
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งติดลบราว -28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และ ไซมิส แอสเสท (SA) ที่รายได้หดตัวในระดับเดียวกัน
สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในกลุ่มตลาดบ้านระดับบนเริ่มได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงบริษัทในกลุ่ม Top 10 เช่น พฤกษา โฮลดิ้ง และศุภาลัย ก็เผชิญกับสถานการณ์รายได้ที่ลดลงเช่นเดียวกัน
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ
แม้สถานการณ์จะไม่เป็นใจ แต่ในกลุ่มบริษัทรายได้รวมสูงสุด (Top 10) แสนสิริ (SIRI) สามารถโชว์ฟอร์มโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ครองอันดับ 1 ได้อย่างสมศักดิ์ศรี ตามติดมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ต้องอาศัยทั้งความคล่องตัวและการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่แม่นยำ
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้ประกอบการตัวจริง
หากมองเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Revenue) ซึ่งสะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จริง ภาพจะชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือดัชนีชี้วัดที่บอกว่า การซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ของผู้บริโภคมีการชะลอตัวลงอย่างชัดเจนจากภาวะหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยขาขึ้น
ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริทำได้ 32,829 ล้านบาท ส่วนเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่เพิ่มขึ้นถึง 103% จากการรุกคืบตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Luxury อย่างจริงจัง ซึ่งถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ การเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพในยุคนี้
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้กำชัยชนะที่แท้จริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ กำไรสุทธิคือตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง เพราะในสภาวะที่ตลาดหดตัว การมีรายได้เยอะแต่บริหารต้นทุนไม่ได้ก็ไร้ความหมาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ยังคงเป็นแต้มต่อสำคัญ
สิ่งที่ต้องระวังคือบริษัทที่มีผลประกอบการขาดทุนซึ่งมีกว่า 12 แห่ง ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้กดดันจนหลายบริษัทไม่สามารถประคองตัวได้ การเลือก ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ของผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีกระแสเงินสดแข็งแกร่งจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนในปี 2567
มุมมองปี 2567: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาฯ
สำหรับปี 2567 ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและภายใน แต่จะเป็นโอกาสของบริษัทที่รู้จักปรับตัวและใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการลูกค้า สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ การพิจารณาจากผลงานย้อนหลังและความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญสูงสุด
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์เทรนด์ตลาดหรือต้องการที่ปรึกษาด้านการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริงครับ
