เจาะลึกผลประกอบการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566: ใครคือตัวจริงท่ามกลางวิกฤตตลาดชะลอตัว
หากจะนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา คำว่า “ความท้าทาย” คงยังน้อยเกินไปสำหรับสถานการณ์ที่เหล่าผู้ประกอบการต้องเผชิญ แม้ว่าช่วงปลายปี 2565 เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนและแรงส่งเชิงบวกที่น่าจับตามอง แต่พอเข้าสู่ปี 2566 จริงๆ กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะแผ่วปลายและชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองและสภาวะเศรษฐกิจมหภาคกลายเป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี
ในฐานะที่ติดตามกลไกตลาดและวิเคราะห์ตัวเลขผลการดำเนินงานในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566 ที่ผ่านมา
รายได้รวมสะท้อนภาวะตลาด: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) บริษัทยักษ์ใหญ่ของวงการ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนสูงนั้น ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างมหาศาล
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): รายได้ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): รายได้ 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): รายได้ 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): รายได้ 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): รายได้ 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): รายได้ 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): รายได้ 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์ “รายได้จากการขาย”: ตัววัดความแข็งแกร่งของนักพัฒนา
หากตัดรายได้ส่วนอื่นที่ไม่ใช่ Core Business ออกไป แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Residential Sales) เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าใครที่ขายโครงการได้จริงในสภาวะตลาดที่ฝืดเคือง กลุ่ม 41 บริษัทนี้ทำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการทำรายได้จากการขายอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทในกลุ่มท็อปเทนที่ยอดขายเติบโตขึ้นสวนกระแสตลาดถึง 7% นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท ยังเป็นม้ามืดที่เติบโตได้สูงถึง 13% และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรับรู้รายได้จากกลุ่มที่อยู่อาศัยมากขึ้นจนเติบโตถึง 103% กลายเป็นผู้เล่นที่น่าจับตาในกลุ่ม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของ “ตัวจริง”
การทำยอดขายได้สูงไม่ได้หมายความว่ากำไรจะเยอะเสมอไป ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายด้านต้นทุน โดยกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่อง
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เข้ามาเสริม ซึ่งหากวัดกันที่ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและทำกำไรจากการขายโดยตรง ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้เล่นที่รักษามาตรฐานกำไรได้อย่างยอดเยี่ยมในสภาวะตลาดเช่นนี้
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 คือบททดสอบความอดทนและกลยุทธ์การบริหารจัดการกระแสเงินสด สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง การเลือกพิจารณาบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการหนี้ที่ดี และมีกระแสรายได้ที่หลากหลาย (Recurring Income) จะเป็นกุญแจสำคัญในการลดความเสี่ยง
สำหรับท่านที่ต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุดตามเทรนด์ตลาดปัจจุบัน อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงลำพัง ทักแชทสอบถามผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อรับคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ที่ปรับจูนให้เหมาะกับสถานการณ์ล่าสุดของคุณ!
