เจาะลึกบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้รอดตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่กลยุทธ์ปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ถือเป็นปีแห่งบททดสอบอันหนักหน่วงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ว่าตลาดจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ สภาวะ “หดตัว” นี้ยังคงเป็นเงาตามตัวต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความท้าทายอย่างมหาศาลให้กับเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ในฐานะที่ผมติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ตัวเลขการเติบโตของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มานานกว่า 10 ปี วันนี้เราจะมา “ชำแหละ” ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และใครที่ต้องเผชิญกับวิกฤตรายได้ถดถอย
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งดูเหมือนไม่มาก แต่เมื่อลงลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ดิ่งลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ปรับตัวลดลงสูงถึง -28% รวมถึงรายใหญ่อย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือแม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังเผชิญสภาวะรายได้ติดลบถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงเอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นภาพสะท้อนชัดเจนว่า “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียวไม่อาจการันตีความสำเร็จได้หากบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายไม่ได้ตามเป้า
จัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ผู้นำตลาดยังคงพยายามประคองตัว โดยอันดับรายได้รวมมีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
ในเชิงกลยุทธ์ หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพบความจริงที่ดุเดือดขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ตัวเลขยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริไปอย่างฉิวเฉียด ขณะที่ “เอสซี แอสเสท” กลายเป็นดาวเด่นที่มีการเติบโตยอดขายโดดเด่นถึง +13% ส่วนอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ซึ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มสูบ สร้างการเติบโตด้านรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง +103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความเป็นผู้ชนะ
การมีรายได้มากไม่ใช่เครื่องหมายของชัยชนะ หากบรรทัดสุดท้ายคือ “กำไรสุทธิ” กลับติดลบ หรือลดลงอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมานำหน้าทันที
ที่น่าจับตาคือ “แสนสิริ” ที่สามารถสร้างกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% นับเป็นปีทองในแง่ของความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
สรุปกลยุทธ์และก้าวต่อไปในปี 2567
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของ “วินัยการเงิน” และ “การเลือกทำเล” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน บริษัทที่อยู่รอดและเติบโตได้ ไม่ใช่บริษัทที่เปิดโครงการมากที่สุด แต่เป็นบริษัทที่บริหารจัดการต้นทุนได้แม่นยำและสร้าง Product ได้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในยุคที่อัตราดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยกดดัน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ข้อมูลเหล่านี้คือเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีกระแสเงินสดที่ดี จะช่วยลดความเสี่ยงจากการถูกทิ้งงานหรือโครงการหยุดชะงัก หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกรายบริษัทเพื่อการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้แม่นยำยิ่งขึ้น สามารถติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้คุณก้าวทันตลาดอสังหาฯ ไทยก่อนใคร
