เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความสำเร็จและวิกฤตท่ามกลางตลาดที่ชะลอตัว
หากจะนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวอย่างหนักหน่วง” หลังจากความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลต่อเนื่องให้ตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นสถานการณ์ที่ตึงเครียดมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรเป็นไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงเต็มไปด้วยโจทย์ที่ท้าทาย
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์เกาะติดตลาดอสังหาฯ มานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและกำลังซื้อที่อ่อนตัวลง แต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์นี้อย่างไร และใครกันแน่คือผู้ที่ครองความเป็นหนึ่งตัวจริงในสมรภูมินี้
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบ
ตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยเฉพาะบริษัทที่เผชิญกับสถานการณ์รายได้หดตัวในระดับเกินกว่า 20% ได้แก่ LPN, Eastern Star และ Country Group ซึ่งตัวเลขติดลบไปในระดับ -28% เช่นเดียวกับรายอื่นๆ อย่าง Raimon Land, Lalin Property หรือ Major Development ที่ต่างต้องเผชิญกับความท้าทายของกำลังซื้อที่หายไปจากตลาด
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นๆ ของวงการอย่าง Land & Houses ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% หรือแม้แต่บริษัทใน Top 10 ที่รายได้มักจะแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถเลี่ยงภาวะชะลอตัวได้ ทั้ง ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่างมียอดรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังดุเดือด
เมื่อจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโต 12% เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 Land & Houses (30,170 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การจะตัดสินความสำเร็จเพียงแค่ “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ภาพสะท้อนที่แท้จริง เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่มักมีการทำธุรกิจที่หลากหลาย ทั้งโรงแรมและห้างสรรพสินค้าเข้ามาเสริมรายได้ หากเราโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” โฉมหน้าของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
จากการรวบรวมข้อมูล รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนว่าภาวะการขายจริงในตลาดที่อยู่อาศัยมีความเปราะบางสูง มีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจ
สำหรับอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขายต้องยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถทำไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นผู้นำที่รักษาระดับได้ดีที่สุด ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มโชว์ศักยภาพการเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยรายได้จากการขายในปี 2566 พุ่งสูงขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ถือเป็นการปรับกลยุทธ์ที่น่าสนใจและสร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับเจ้าตลาดเดิมได้ไม่น้อย
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากวัดกันที่ความแข็งแกร่งทางการเงิน กำไรสุทธิคือตัววัดที่ชัดเจนที่สุด โดยปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 แห่งที่กำไรลดลงจากปีก่อน
ในแง่ของกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงยืนหนึ่งเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรส่วนใหญ่มาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากอง REIT ซึ่งถือเป็นความเชี่ยวชาญเฉพาะทางที่ช่วยประคองตัวเลขกำไรไว้ได้ ขณะที่อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และอันดับ 3 เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ที่ไล่จี้มาติดๆ
สำหรับ แสนสิริ นั้นถือเป็นม้ามืดที่โชว์ผลงานโดดเด่นในแง่กำไรสุทธิ ด้วยการเติบโตถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ตอกย้ำว่าแม้สถานการณ์ตลาดจะยากลำบาก แต่บริษัทที่มีการบริหารจัดการสต็อกสินค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน ก็ยังสามารถสร้างผลกำไรที่น่าพึงพอใจได้
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการประเมินของผม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง การแข่งขันจะเปลี่ยนจากสงครามราคาไปสู่สงครามของการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างความพึงพอใจในคุณภาพสินค้าเพื่อมัดใจลูกค้า หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือขยายธุรกิจในภาคอสังหาฯ ช่วงเวลานี้คือจุดที่ต้องอาศัยข้อมูลที่แม่นยำและการวิเคราะห์เชิงลึกมากกว่าที่เคย
หากคุณต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมและสร้างความได้เปรียบให้กับธุรกิจของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
