เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่เกินจริงนัก หลังจากช่วงเวลาแห่งความคาดหวังที่โมเมนตัมธุรกิจพยายามฟื้นตัวจากปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นที่กดดันกำลังซื้อผู้บริโภคอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้แต่ในช่วง High Season ที่เคยเป็นความหวังของเหล่าผู้พัฒนาโครงการ ต่างต้องพบกับความท้าทายที่ยากจะฝ่าฟัน
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมที่มีประสบการณ์เกาะติดสนามรบอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหก
จากการประมวลผลเชิงลึก บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลงไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทขนาดกลางและเล็กที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้ปรับตัวลดลงสูงถึง -28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างเผชิญกับแรงเหวี่ยงจากสถานการณ์เศรษฐกิจอย่างหนัก
ความน่ากังวลยังขยายวงไปถึง “ยักษ์ใหญ่” ในอุตสาหกรรม โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 ที่ครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมต่ำกว่าปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้มีการปรับตัวลงเล็กน้อย
ใครครองบัลลังก์รายได้รวม?
ในแง่รายได้รวม (Total Revenue) แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยยอด 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขณะที่อันดับที่ 3-5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจยังไม่ใช่ตัวชี้วัดความสามารถในการขาย (Sales Revenue) ที่แท้จริง เนื่องจากบางบริษัทมีการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นร่วมด้วย การวิเคราะห์รายได้จากการขายโดยตรงจึงเป็นหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการระบายสินค้าในสต็อก
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด
เมื่อคัดเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ออกมา ผลลัพธ์กลับเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยรวม 41 แห่งทำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ยอดขายลดลงถึง -38% และไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78%
ทว่า เอพี (ไทยแลนด์) กลับแสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการบริหารพอร์ตสินค้า ด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 30,836 ล้านบาท นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังเป็นม้ามืดที่เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% ในส่วนของรายได้จากการขาย
จุดที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งก้าวเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัว และสามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้สูงถึง 103% (แตะระดับ 5,835 ล้านบาท) เป็นสัญญาณว่าผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดค้าปลีกกำลังขยายอิทธิพลสู่ตลาดอสังหาฯ อย่างน่าเกรงขาม
บทสรุปที่กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายยังไม่สามารถฟื้นตัวจากพิษเศรษฐกิจต่อเนื่องมานานหลายปี
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในฐานะเจ้าพ่อทำกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REITs) คือหัวใจสำคัญที่ประคองผลกำไรให้สูงที่สุด หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะก้าวขึ้นมาครองแชมป์แทนทันที ส่วนแสนสิริถือเป็นดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
วิสัยทัศน์สู่ปี 2567: เตรียมความพร้อมสำหรับความท้าทายใหม่
การรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 บอกเราว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้วัดกันที่ “ปริมาณ” อีกต่อไป แต่เป็นการวัดที่ “ประสิทธิภาพ” และ “ความคล่องตัว” ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่ยังกดดัน ตลาดในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยการปรับตัวอย่างรุนแรง ทั้งการคุมเข้มต้นทุน การบริหารสภาพคล่อง และการเลือกเปิดโครงการให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อจริง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามตัวเลขผลประกอบการและแนวโน้มการบริหารพอร์ตของบริษัทชั้นนำเหล่านี้คือสิ่งสำคัญที่คุณห้ามมองข้าม
หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมหรือวางแผนการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนมาหยุดยั้งโอกาสของคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์ตลาดล่าสุดและคำแนะนำที่ตอบโจทย์เป้าหมายการลงทุนของคุณ
