วิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ หากจะให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ปีแห่งความเหนื่อยยาก” สำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั่วทั้งประเทศ จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะทะยานต่อจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะงักงันตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงส่งที่เคยมีค่อยๆ แผ่วลงจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ยอดขายกลับไม่ฟื้นตัวอย่างที่ควรจะเป็น กระทั่งสถานการณ์ลากยาวมาถึงปี 2567 ที่ความกดดันด้านดอกเบี้ยและกำลังซื้อยังคงเป็นโจทย์หินสำหรับผู้ประกอบการ
วันนี้ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชำแหละผลการดำเนินการและเฟ้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
เจาะลึกรายได้รวม: สัญญาณเตือนภัยจากยอดขาย
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากเจาะไส้ในจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือผู้เล่นที่เผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นพิมพ์นิยมของนักลงทุนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบไม่ได้เลือกปฏิบัติ แต่กระทบทุกเซกเมนต์อย่างทั่วถึง
บทสรุป 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
พลิกมุมมอง: รายได้จากการขาย คือเครื่องวัดความเก่งที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้จากธุรกิจบริการหรือกำไรจากการขายทรัพย์สินออกไป แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขายโครงการ” (Core Business) เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น เพราะรายได้รวม 268,460 ล้านบาทจาก 41 บริษัทนั้น ลดลงถึง -11% และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายต่ำกว่าปีที่แล้ว
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ความเป็น “จ้าวตลาด” ด้วยการครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และมีจุดน่าสนใจที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเติบโตได้ถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ก็เป็นดาวรุ่งที่น่าจับตาด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้โครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นในช่วงก่อนหน้า
ศึกกำไรสุทธิ: ใครคือตัวจริงที่มีประสิทธิภาพสูงสุด?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้เยอะอาจไม่ใช่ชัยชนะเสมอไปหากกำไรไม่ตามมา ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งเป็นแผลสดมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (ขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาสู่อันดับต้นๆ แทนที่ทันที ในขณะที่แสนสิริโชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2567 และอนาคต
จากข้อมูลเหล่านี้ สิ่งที่ผมอยากฝากไว้สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ “ความเสถียรของแบรนด์” ไม่ได้การันตีผลตอบแทนเสมอไปในสภาวะตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Mixed-use) เริ่มมีความได้เปรียบมากกว่าการพึ่งพายอดขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือขยับขยายพอร์ตในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความท้าทายสูง การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังเป็นเพียงครึ่งหนึ่งของความสำเร็จ อีกครึ่งหนึ่งคือการอ่านทิศทางดอกเบี้ยและมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกโครงการที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณพลาดโอกาสสำคัญ คลิกติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะรายโครงการและอัปเดตแนวโน้มตลาดล่าสุดได้ตั้งแต่วันนี้!
