สัญญา 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: การต่ออายุการเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กับการเปิดฉาก “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สร้างนิยามใหม่ของศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ โซนเหนือ
กรุงเทพมหานคร, 10 มกราคม 2569 – หัวใจหลักของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ กำลังจะได้รับการกำหนดทิศทางใหม่ ด้วยการตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่เตรียมพิจารณาต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญย่านลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลาถึง 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนและการบริหารผลตอบแทนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” อย่างเป็นทางการในช่วงปลายปี 2569 นี้ ดีลดังกล่าวไม่เพียงสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณถึงการขยายอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลในการสร้างระบบนิเวศการค้าและไลฟ์สไตล์ที่สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้นในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
ตามข้อมูลจากแหล่งข่าวภายใน ร.ฟ.ท. การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงดังกล่าว ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 47.22 ไร่ และเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทางบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เรียบร้อยแล้ว
บอร์ด ร.ฟ.ท. ได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ทำการตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้องของข้อเสนอดังกล่าว ซึ่งคณะอนุกรรมการฯ ได้ผ่านการพิจารณาเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2569 และเตรียมเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 พร้อมกับการเตรียมข้อมูลชี้แจงรายละเอียดการลงทุนราว 4,500 ล้านบาท ที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องดำเนินการตลอดอายุสัญญาใหม่
สัญญาเช่าฉบับใหม่: 30 ปี ภายใต้มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 รวมระยะเวลา 30 ปี โดยกลุ่มเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปี ให้มีความทันสมัยและรองรับเทคโนโลยีใหม่ๆ การปรับปรุงนี้คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 4 ปี นับตั้งแต่สัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้
เมื่อรวมกับผลตอบแทนจากการเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งคาดการณ์ว่าจะสูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท มูลค่ารวมของดีลนี้ถือเป็นตัวเลขที่น่าจับตาและสมเหตุสมผลในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ อสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ แม้ว่ามูลค่าผลตอบแทนรวมจะไม่สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่ 2 อย่างมีนัยสำคัญ (ซึ่งอยู่ที่กว่า 21,298 ล้านบาท เป็นเวลา 20 ปี) แต่ก็ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นตามแนวทางที่ ร.ฟ.ท. ได้ตั้งไว้ และสะท้อนถึงการเติบโตของมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลนี้
ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงมีผลบังคับใช้อีก 3 ปี โดยในปี 2569 กำหนดชำระค่าเช่า 1,559.111 ล้านบาท, ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรายได้ที่ ร.ฟ.ท. จะได้รับจากทรัพย์สินของตนเอง
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: มูลค่าดีลที่สมเหตุสมผลและอนาคตของ “อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า”
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กูรูด้าน อสังหาริมทรัพย์ ชื่อดัง ให้ความเห็นว่า การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นข้อเสนอที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยชี้ให้เห็นว่า การลงทุนเพื่อปรับปรุงอาคารเดิมของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นอาคารที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน เป็นการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าให้สูงกว่านี้อาจถึงจุดอิ่มตัวแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“การสร้างโครงการใหม่ทั้งหมด อาจต้องใช้งบประมาณสูงกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งการเช่าระยะยาว 30 ปี โดยคาดหวังผลตอบแทนที่สูงขึ้น อาจไม่คุ้มค่ากับความเสี่ยงในระยะยาว” นายวสันต์กล่าว
ยิ่งไปกว่านั้น ทำเล “ลาดพร้าว-พหลโยธิน” กลายเป็นทำเลทองที่ยากจะมีผู้ประกอบการรายอื่นเข้ามาแข่งขันกับกลุ่มเซ็นทรัลได้ กลุ่มเซ็นทรัลได้ลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว จนประสบความสำเร็จ และกำลังจะเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ถือเป็นการตอกย้ำการสร้าง “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านนี้ โครงการใหม่นี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ สำนักงาน โรงแรม และส่วนอื่นๆ ที่จะเข้ามาเสริมความคึกคักให้กับพื้นที่
“การลงทุนของเซ็นทรัลในย่านนี้กำลังจะสร้างให้พื้นที่นี้กลายเป็น Sub-CBD (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งจะรองรับความเจริญและยกระดับราคา อสังหาริมทรัพย์ บริเวณใกล้เคียงให้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่ราคาที่ดินในบางจุดใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา” นายวสันต์กล่าวเสริม
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การขยายอาณาเขตสู่ศูนย์กลางใหม่
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านพหลโยธินไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่การรักษาฐานเดิม แต่เป็นการมองไปข้างหน้าเพื่อสร้างโอกาสใหม่ๆ นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เคยกล่าวไว้ว่า หลังความสำเร็จของโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มในย่านนี้ เพื่อผลักดันให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ บริษัทได้ทุ่มงบประมาณ 21,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่นี้ ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยรวม 457,409 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 พร้อมทั้งมี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่รองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับโลก คาดการณ์ว่าโครงการนี้จะสามารถดึงดูดผู้เข้าใช้บริการได้ถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก และยังมีแผนพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตอีกด้วย
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น ‘เกตเวย์’ ในการดึงดูดกำลังซื้อใหม่ๆ จากกรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว การพัฒนาในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาจำนวนมาก ประกอบกับเส้นทางคมนาคมที่สะดวกสบาย ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่” นายชนวัฒน์กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ: การเติบโตอย่างต่อเนื่อง
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นตัวบ่งชี้สำคัญถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งเป็นที่ต้องการของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค จากข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด พบว่าความต้องการ อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า ทั้งในรูปแบบที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยสนับสนุนการเติบโตนี้ ได้แก่:
การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน: รถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่ตัดผ่านใจกลางย่านนี้ ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง ลดระยะเวลาการเดินทางสู่ใจกลางเมือง และทำให้ย่านนี้กลายเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: นอกเหนือจากโครงการของเซ็นทรัลแล้ว ยังมีการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงานใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยเพิ่มความหนาแน่นของประชากรและกำลังซื้อในพื้นที่
การเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาพื้นที่ไลฟ์สไตล์แบบครบวงจร ที่รวมทั้งการจับจ่ายซื้อสินค้า บริการ ความบันเทิง และพื้นที่ทำงานไว้ในที่เดียว โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จึงตอบโจทย์ความต้องการนี้ได้เป็นอย่างดี
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การศึกษาแนวโน้มตลาดในปัจจุบันและอนาคต รวมถึงการวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลที่ตั้งและโครงการต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
สรุปและก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะยกระดับกรุงเทพฯ โซนเหนือให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์ที่สำคัญยิ่งขึ้น การลงทุนขนาดใหญ่นี้สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัลในการสร้างระบบนิเวศที่สมบูรณ์แบบและยั่งยืน
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า ในทำเลศักยภาพสูงเช่นย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน นี่คือโอกาสที่คุณไม่ควรมองข้าม
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนืออย่างลึกซึ้ง หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสทองนี้ไว้ได้อย่างมั่นใจ
