เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กเนม ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
ปี 2566 ได้กลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากมองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านคาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมจะกลับมาเทคออฟ (Take-off) อย่างเต็มตัวหลังจากความสำเร็จในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อแรงเหวี่ยงจากปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับสภาวะซบเซาต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้
ในฐานะที่ติดตามข้อมูลเชิงลึกในอุตสาหกรรมนี้มานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมตัวเลขผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่า ในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษากระแสเงินสดและทำกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ทุกเซกเมนต์
เมื่อพิจารณาภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบรรดาผู้เล่นที่รายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความท้าทายในการระบายสต็อกและการปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง -18% เช่นเดียวกับบริษัทระดับท็อปเทนรายอื่นๆ เช่น ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ต่างก็เผชิญกับแรงต้านจนรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นครองอันดับ 1
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
การที่แสนสิริสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้นั้น ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่หลากหลาย ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ผู้ซื้อเลือกสรรมากขึ้น
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นตัวจริงของ Developer
หากจะวัดประสิทธิภาพของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยธุรกิจอื่น แต่ตัวเลขจากการขายที่อยู่อาศัยคือกำลังซื้อที่แท้จริงจากลูกค้า
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะเป็นเบอร์ต้นๆ ของอุตสาหกรรม แต่ก็ยังเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบเล็กน้อยที่ -2%
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาแชมป์อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยมี เอสซี แอสเสท (SC) เป็นดาวเด่นที่น่าจับตา เพราะสามารถทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ได้สำเร็จ อีกหนึ่งรายที่ต้องยกนิ้วให้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยมีรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือตัวบ่งชี้ความสำเร็จทางธุรกิจที่ดีที่สุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 แห่งที่มีผลกำไรลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายและการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) กลายเป็นปัจจัยชี้ขาดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน
ในแง่ของผลกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ อันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงทำกำไรได้แข็งแกร่งที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ โดยแสนสิริเองก็ทำกำไรได้อย่างโดดเด่นถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และโอกาสที่ยังรออยู่
ปี 2567 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการเนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและการคุมเข้มของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม นี่คือจังหวะที่ Developer ต้องหันมาโฟกัสที่ “คุณภาพ” และ “ทำเลศักยภาพ” มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว การบริหารจัดการหนี้และการสร้างรายได้จากธุรกิจต่อเนื่องจะเป็นกุญแจสำคัญในการประคองตัว
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลรายบริษัทเหล่านี้คือสิ่งจำเป็นที่สุด เพื่อตัดสินใจเลือกโครงการที่เหมาะสมและมั่นคงที่สุดในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลวิเคราะห์เจาะจงรายโครงการ เพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนให้ชนะตลาดในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่แม่นยำที่สุดวันนี้!
