เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสบทเรียนปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นหมุดหมายที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดพยายามจะก้าวข้ามผ่านผลกระทบช่วงโควิด-19 มาได้ในช่วงปี 2565 แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 บรรยากาศกลับถูกกดดันด้วยปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลให้ภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งมักจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินขีดความสามารถในการปรับตัวและค้นหาว่าใครคือ “ผู้รอด” และ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับทัพ
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่หากวิเคราะห์รายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบรรดาผู้เล่นในระดับกลางถึงเล็กที่ได้รับผลกระทบจาก เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยตรง ส่งผลให้รายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่ตอกย้ำความรุนแรงของสถานการณ์คือแม้แต่ “เบอร์ใหญ่” อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนว่ากำลังซื้อในกลุ่มอสังหาฯ ราคาแพงและบ้านระดับกลางเริ่มได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (Loan-to-Value)
ใครคือผู้นำตัวจริงในตารางรายได้รวม?
แม้รายได้รวมจะชะลอตัว แต่การขับเคี่ยวในกลุ่ม Top 10 ยังคงดุเดือด โดย แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท ในขณะที่ ศุภาลัย ครองอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่าบริษัทที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลายและมีการกระจายทำเลโครงการได้ดี ยังคงครองความได้เปรียบในภาวะตลาดผันผวน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นความแข็งแกร่งของแบรนด์
รายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยรายได้จากส่วนอื่น แต่ “รายได้จากการขาย” คือเครื่องชี้วัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ในส่วนนี้ ภาพรวม 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงถึงภาวะชะงักงันของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
เมื่อพิจารณาเฉพาะยอดขาย เราจะเห็นโฉมหน้าใหม่ของผู้นำ:
เอพี (ไทยแลนด์): กลับมาทวงบัลลังก์ยอดขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: ครองอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโต 7%
ศุภาลัย: รักษามาตรฐานได้ดีที่ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: เป็นม้ามืดที่เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: ยอดขายที่ 22,357 ล้านบาท
หนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มรุกตลาด คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร อย่างหนัก ส่งผลให้รายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ว่าทำเลศักยภาพที่เป็นจุดแข็งของเครือเซ็นทรัลยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้ซื้อได้เสมอ
กำไรสุทธิ: บททดสอบความเป็นมืออาชีพ
เมื่อยอดขายยากขึ้น การบริหารจัดการกำไรจึงเป็นตัวตัดสิน “ความเป็นมืออาชีพ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทถึง 12 รายที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่วันที่โควิดเริ่มระบาด
ในด้านกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างการขายโรงแรมเข้ากองทุน REITs ช่วยพยุงตัวเลขกำไรไว้ได้อย่างสวยงาม ตามมาด้วย ศุภาลัย ที่ 6,083 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่ปรับตัวรับมือกับต้นทุนทางการเงินได้อย่างยอดเยี่ยม
บทสรุปและแนวโน้มสู่อนาคต 2567
ภาพรวมของปี 2566 ได้สอนบทเรียนสำคัญให้กับเหล่าดีเวลลอปเปอร์ว่า “การเติบโตแบบก้าวกระโดดอาจไม่ใช่คำตอบ” แต่การมี กระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง (Cash Flow Management) และการเลือกทำเลโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่ แต่ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะถึงจุดสูงสุดและนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล จะกลายเป็นปัจจัยบวกให้ตลาดกลับมาหายใจได้คล่องขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อและนักลงทุนควรพิจารณาข้อมูลอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นทำเล ราคา หรือประวัติผลประกอบการของบริษัท เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดเพื่อเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในยุคที่ความแน่นอนคือความไม่แน่นอน อย่าลืมสำรวจข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจเสมอ ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือรับคำแนะนำด้านกลยุทธ์อสังหาฯ จากทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อไม่ให้พลาดทุกจังหวะการเติบโตในปีนี้!
